DERECHOS REALES
• DISTINCIÓN ENTRE D. Objetivo y D. Subjetivo: Ambas facetas del D se complementan y conforman un todo inseparable. El D objetivo es el sistema de normas visto en su faz externa y el D subjetivo es el examinado interiormente, desde el ángulo del sujeto del D, y comprende la posibilidad que le confiere el ordenamiento para exigir aquellos derechos que se le reconocen como propios.
El DR es un D. absoluto de contenido patrimonial cuyas normas sustancialmente de orden público establecen entre una persona y una cosa una relación inmediata que, previa publicidad, obliga a la sociedad a abstenerse de realizar cualquier acto contrario a él. (Allende)
ART. 1882: “Concepto. El DR es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia y las demás previstas en este Código.”
D. Patrimoniales: los reales, los creditorios, los de familia aplicados, los intelectuales en el aspecto o facultad de explotación de la obra intelectual. D. Extrapatrimoniales: los personalísimos, los de familia puros y los intelectuales en cuanto al derecho moral del autor.
PATRIMONIO: atributo de la persona. Es una universalidad de derechos, que representa una unidad de masa y de gestión a cargo del titular, quien puede administrar y disponer a voluntad. En el Código (ART. 15) se reconoce que el patrimonio es el conjunto de bienes de valor económico y los que tienen un valor afectivo, terapéutico, científico, humanitario o social que solo pueden ser disponibles por el titular siempre que responda a esos valores.
BIENES – Los bienes materiales se llaman cosas. Los inmuebles tienen una posición fija, los muebles son susceptibles de desplazamiento.
Los bienes públicos del E son inenajenables, inembargables e imprescriptibles. Las personas tienen su uso y hoce, sujeto a las disposiciones generales y locales.
DERECHOS REALES Y DERECHOS PERSONALES
1882 “El DR es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código.” 724 “La obligación es una relación jurídica en virtud de la cual el acreedor tiene derecho de exigir del deudor una prestación destinada a satisfacer un interés lícito y, ante el incumplimiento, a obtener forzadamente la satisfacción de dicho interés.”
• REGIMEN LEGAL: D. personales- relativos, la relación es entre sujetos. Domina el principio de la autonomía de la voluntad con su limitación a principios de orden público, la moral, las buenas costumbres y la buena fe. El régimen legal de los D. Reales está dominado por el principio de orden público y solo se deja un margen estrecho a la autonomía de la voluntad. Los D. Personales nacen por libre voluntad de los particulares, siendo en consecuencia ilimitados en número. En los D. Reales rige el principio de número cerrado y los particulares no pueden dar nacimiento a otros derechos distintos a los que la ley establece taxativamente.
• OBJETO: El objeto inmediato en el D. personal consiste en un hecho positivo (dar o hacer) o negativo (no hacer). Es la persona del deudor, que a través de determinada conducta ejecuta el hecho en beneficio del acreedor. En el D. Real, el objeto inmediato son as cosas, partes materiales de la cosa, parte indivisa, y un bien cuando la ley expresamente lo determina.
• NUMERO DE ELEMENTOS: D. Personal 3: sujeto activo, sujeto pasivo y objeto. D. Real 2: sujeto o titular y objeto.
• SUJETO: DP el sujeto pasivo es determinado e individualizado. DR e sujeto pasivo es indeterminado y general.
• MEDIATEZ O INMEDIATEZ: DP existe una relación directa entre los sujetos y el beneficio o utilidad que ese derecho implica para el sujeto activo, depende del cumplimiento de la prestación y autoriza a recabarle ese cumplimiento al sujeto pasivo. En el DR existe una relación directa e inmediata con el objeto y el beneficio o utilidad es contenido por su titular directamente del objeto de derecho.
• PRESCRIPCIÓN: la usucapión o prescripción adquisitiva ocurre respecto de los DR que se ejercen por la posesión, excluidos los de garantía. La prescripción liberatoria o extintiva juega en los DP.
OBJETO DE LOS DR – ART. 1883: “Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.”
ART. 17: “Los derechos sobre el cuerpo humano o sus partes no tienen un valor comercial, sino afectivo, terapéutico, científico, humanitario o social y sólo pueden ser disponibles por su titular siempre que respete alguno de esos valores y según dispongan las leyes especiales.”
ART. 56: “Están prohibidos los actos de disposición del propio cuerpo que ocasionen una disminución permanente de su integridad o resulten contrarios a la ley, la moral o las buenas costumbres, excepto que sean requeridos para el mejoramiento de la salud de la persona, y excepcionalmente de otra persona, de conformidad con lo dispuesto en el ordenamiento jurídico. La ablación de órganos para ser implantados en otras personas se rige por la legislación especial. El consentimiento para los actos no comprendidos en la prohibición establecida en el primer párrafo no puede ser suplido, y es libremente revocable.”
PRINCIPIOS COMUNES A LOS DERECHOS REALES
En el art. 1884 el orden público gravita en la determinación de cuáles son los derechos reales, da un nombre y configuración de su esencia y contenido. El titular tiene una relación directa e inmediata con la cosa, oponibilidad erga omnes; y en caso de violación la ley le otorga las acciones reales y las ventajas inherentes del ius preferendi y el ius persequendi. Las personas deberán elegir los derechos reales entre los admitidos por la ley y una vez elegido, sujetarse al estatuto establecido en a le, sin posibilidad de modificarlo.
• CONVALIDACIÓN. Si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene, lo adquiere posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada (ART. 1885). Permite que se adquiere un derecho que no se obtuvo por falta de legitimación.
• PERSECUCIÓN Y PREFERENCIA. Como el DR se ejerce directamente sobre el objeto y es oponible a todos, su titular puede perseguir a aquél en manos de quien la tenga, para ejercer su derecho, con las limitaciones que impone la propia ley por razones de seguridad jurídica. El DR atribuye a su titular la facultad de hacer valer su preferencia con respecto a otro DR o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente.
• CONVERSIÓN. La constitución por contrario o disposición de última voluntad de otro DR no tipificado valdrá solo como constitución de DP. Estas cuestiones se someterán a la decisión del juez.
• EJERCICIO DE LOS DERECHOS. Los D. Subjetivos deben ser ejercidos de buena fe (ART. 9); la ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos individuales cuando pueda afectar al ambiente y a los D. de incidencia colectiva (14).
• TRANSMISIBILIDAD: todos los DR son transmisibles, excepto disposición legal en contrario (398).
• EXTINCIÓN: se extinguen por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su reconstrucción, por su abandono y por la consolidación en los DR sobre cosa ajena.
EL NUMERUS CLAUSUS
El régimen jurídico de DR puede ser de numero cerrado o abierto. En el D. Argentino los DR solo pueden ser creados por la ley. Se adopta el sistema de numerus clausus. Los particulares no pueden crear por su voluntad DR distintos a los establecidos en la ley, ni modificar por pactos privados las normas estatutarias que los rigen. Todo DR implica un beneficio o una utilidad para su titular y cada DR queda configurado o tipificado mediante la determinación cualitativa y cuantitativa de esa utilidad.
ENUMERACIÓN – ART. 1887: “Son DR en este Código: a) el dominio; b) el condominio; c) la propiedad horizontal; d) los conjuntos inmobiliarios; e) el tiempo compartido; f) el cementerio privado; g) la superficie; h) el usufructo; i) el uso; j) la habitación; k) la servidumbre; l) a hipoteca; m) la anticresis; n) la prenda.”
DR sobre cosa propia o ajena:
• Carga o gravamen real (artículo 1888): son DR sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria. Los restantes DR recaen sobre cosa ajena. Con relación al dueño de la cosa, los DR sobre cosa ajena constituyen cargas o gravámenes reales. Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario.
• DR Principales y accesorios (artículo 1889): los DR son principales, excepto los accesorios de un crédito en función de garantía. Son accesorios: la hipoteca, la anticresis y la prenda.
• DR sobre cosas registrables y no registrables (artículo 1890): los DR recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el respectivo registro a los efectos que correspondan. Recaen sobre cosas no registrables, cuando los documentos portantes de derechos sobre su objeta no acceden a un registro a los fines de su inscripción.
• Ejercicio por la posesión o por actos posesorios (artículo 1891): todos los DR regulados en este Código se ejercen por la posesión, excepto las servidumbres y la hipoteca. Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados sin que su titular ostente la posesión.
EL ORDEN PÚBLICO Y LOS DR – LA CONSTITUCIONALIZACIÓN DEL D. PRIVADO
Por el artículo 75 inc. 22 de la CN se reconoce expresamente a determinados TTII de DDHH jerarquía superior a las leyes, en pie de igualdad con la CN. En la materia de los DR, se determinan los limites al ejercicio del D. del propietario o con mayor definición que la que respondía al concepto de función social del D. de propiedad. Se reconoce expresamente la protección a los recursos naturales.
DR DE LAS COMUNIDADES INDÍGENAS: en el artículo 18 se reconocen los D a las comunidades indígenas a la posesión y propiedad de las tierras que tradicionalmente ocupan y aquellas que sean aptas y suficientes para el desarrollo humano.
ADQUISICIÓN, TRANSMISIÓN Y EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS REALES
La adquisición de los DR puede ocurrir por causa de muerte o por actos entre vivos.
- ADQ. LEGAL: se adquieren por mero efecto de la ley
- ADQ. POR ACTOS ENTRE VIVOS: adquisición originaria es la prescripción adquisitiva, en la apropiación. La adquisición derivada por actos entre vivos de un DR requiere la concurrencia de título y modo suficiente. Además, es necesario la publicidad del DR para la oponibilidad a terceros. Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso (artículo 1893). Para la adquisición derivada de DR por actos entre vivos deben concurrir ineluctablemente titulo suficiente + modo suficiente (tradición). Y para que la tradición posesoria sea modo suficiente de adquirir un DR en forma derivada debe estar acompañada del título suficiente y viceversa.
- TÍTULO SUFICIENTE: ART. 1892: “Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real (…). Para que el título (y el modo) sean suficientes, sus otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto.” Titulo Suficiente es el acto jurídico que sirve de causa a la tradición, debe hallarse revestido de las formalidades o solemnidades exigidas por la ley en cada caso. Además, para ser considerado título suficiente, el acto jurídico debe satisfacer las pertinentes condiciones de fondo: capacidad y legitimación de los otorgantes y referirse al objeto que las partes quieren contratar. Si no cumple los requisitos de fondo será justo título y aunque no será hábil para adquirir el DR posibilitará la usucapión breve que conducirá a la adquisición.
LA TRADICIÓN POSESORIA: 1) TRADICIÓN: tiene función constitutiva del DR, ya que, “el acreedor no adquiere ningún derecho real sobre la cosa antes de la tradición, salvo disposición legal en contrario” (750). Para que la tradición dé lugar a la transmisión del DR debe: ser hecha por el propietario de la cosa; las partes deben tener la capacidad legal necesaria; la tradición debe ser por título suficiente para transferir el dominio. ARTS. 1924 a 1928. 2) EXCEPCIONES: supuestos de traditio brevi manu y constituto posesorio. Prohibición de constitución judicial: el juez no puede constituir un DR o imponer su constitución, excepto disposición legal en contrario (1896).
OPONIBILIDAD DE LOS DR FRENTE A TERCEROS: El DR es absoluto, oponible erga omnes. La oponibilidad del DR se activa en la colisión con otros D o intereses que terceros invoquen sobre la misma cosa, en el cual el titular del DR constituido y publicitado primero en el tiempo tiene, por regla, el poder de seguir a la cosa (ius persequendi) con efectos de exclusión o prioridad, según el caso (ius preferendi), respecto de esos “terceros en conflicto” (prior in tempore potior in iure). ART. 1893: “Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente. Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso. Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real. No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real”.
INSCRIPCIÓN REGISTRAL
• Registración declarativa y constitutiva: es declarativa cuando la inscripción se exige solamente a los efectos de oponer el derecho a 3° interesados, para hacerles conocer a éstos un DR que ya existe, porque se han conjugado el título suficiente y el modo suficiente. Y es constitutiva cuando la inscripción es condición del nacimiento del DR, el cual no existe si no media inscripción (ej.: automotor).
• Registros de transcripción (se exige la transcripción íntegra y literal de los respectivos actos) y registros de inscripción (los títulos se inscriben haciendo una síntesis de ellos).
• Registros personales (los títulos se asientan por orden cronológico) y reales (el registro se lleva tomando como base la cosa sobre la cual recaen los DR).
• Registros convalidantes (la inscripción purifica a los títulos de los vicios que los pudieran afectar) y no convalidantes (el registro no sanea al título de los defectos de que pudiera adolecer, el registro se limita a hacer públicos los actos).
TRANSMISIÓN DE LOS DR POR CAUSA DE MUERTE – ART. 2277: “La muerte real o presunta de una persona causa la apertura de su sucesión y la transmisión de su herencia a la persona llamada a sucederle por testamente o por la ley. La herencia comprende todas los derechos y obligaciones del causante que no se exigen por su fallecimiento”. ART. 2280: “Desde la muerte del causante los herederos tienen todos los derechos y acciones de aquél de manera indivisa, con excepción de los que no son transmisibles por sucesión y continúan la posesión de lo que el causante era poseedor”. Los artículos 2337 y 2338 regulan la investidura de la calidad de heredero. ART. 2337: “Investidura de pleno derecho. Si la sucesión tiene lugar entre ascendientes, descendientes y cónyuges, el heredero queda investido de su calidad de tal desde el día de la muerte del causante, sin ninguna formalidad o intervención de los jueces, aunque ignore la apertura de la sucesión y su llamamiento a la herencia. Puede ejercer todas las acciones transmisibles que correspondían al causante. No obstante, a los fines de la transferencia de los bienes registrables su investidura debe ser reconocida mediante la declaratoria judicial de heredero”. ART. 2338: “En la sucesión de los colaterales, corresponde al juez del juicio sucesorio investir a los herederos de su carácter de tales, previa justificación del fallecimiento del causante y del título hereditario invocado. En la sucesión testamentaria, la investidura resulta de la declaración de validez formal del testamento, excepto para los herederos art. 2337.”
LA POSESION Y LA TENENCIA
Relaciones entre cosas y personas: -YUXTAPOSICIÓN LOCAL: relación de mero contacto físico con la cosa sin voluntad jurídicamente relevante de tener ese contacto. -RELACIONES QUE RESPONDEN A VINCULOS DE DEPENDENCIA O SERVICIO: Ej. Relación del obrero de una fábrica con la máquina que manipula. Estas relaciones si bien son voluntarias, no son autónomas, sino que reposan sobre otras. Son “servidores de la posesión” quien tiene poder de hecho sobre la cosa (1911). -TENENCIA: se ejerce poder físico sobre una cosa, pero reconociendo en otra persona un señorío superior (ej. Inquilino) 1910. -POSESIÓN: se ejerce poder físico o material sobre una cosa desconociendo en los hechos todo otro señorío superior sobre ella (ej. Ladrón que tiene en su poder la billetera que robó – 1909).
DR es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre un objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia. La posesión y la tenencia son denominadas por el Código como “relaciones de poder”.
POSESIÓN
ART. 1909: “Hay posesión cuando una persona por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no.” Ej.: escribo con la computadora, me la llevo a todos lados y la trato como mía pero me la presto un amigo. Elementos: a) la persona (sujeto); b) la cosa (objeto); c) el ejercicio de un poder de hecho (contacto físico con una cosa o posibilidad de establecerlo, siempre que no concurra la imposibilidad física perdurable de ejercerlo).
-Distintas teorías: A) Que la posesión es un hecho con consecuencias jurídicas. Sería un hecho porque se asienta en circunstancias fácticas, consec. Jurídicas: posibilidad de defenderla y de adquirir el derecho real ejercido de hecho. B) Que la posesión es un derecho en sí misma, ya que se trasunta en un interés jurídicamente protegido. Mayoría: un hecho.
ART. 1939: “Efectos propios de la posesión. La posesión tiene los efectos previstos en los artículos 1895 y 1897 e este Código. A menos que exista disposición legal en contrario el poseedor debe satisfacer el pago total de los impuestos, tasas y contribuciones que graven la cosa y cumplir la obligación de cerramiento.”
LA POSESIÓN: *Es el contenido de gran parte de los DR, sin ella seria imposible ejercer las facultades propias de estos; *Es fundamento de un D, ya que, en caso de ataque puede ser defendida tanto judicial como extrajudicialmente. *Requisito para el nacimiento de derechos en tanto despeña un decisivo rol en la adquisición derivada de los DR, pues sin tradición posesoria no se consuma tal adquisición; *La posesión de buena fe de una cosa mueble no robada ni perdida es suficiente para adquirir los DR principales sobre cosas muebles no registrables; *Genera derechos e impone deberes; *El poseedor tiene derecho a ejercer las servidumbres reales que corresponden a la cosa que constituye su objeto y a exigir el respeto de los limites; *El poseedor tiene el deber de restituir la cosa a quien tenga el D de reclamarla: *El poseedor debe satisfacer el pago total de los impuestos, tasas y contribuciones que graben la cosa y cumplir la obligación de cerramiento; debe respetar las cargas reales, las medidas judiciales inherentes a la cosa.
LA TENENCIA
ART. 1910: “Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa y se comporta como representante del poseedor.” El tenedor ejerce un poder físico voluntario sobre la cosa (corpus) pero reconoce en otro un señorío superior. Ej. El locatario ejerce poder material sobre la cosa alquilada, pero reconoce en el locador un señorío superior.
ART. 1940: “Efectos propios de la tenencia. El tenedor debe: a) conservar la cosa, pero puede reclamar al poseedor el reintegro de los gastos; b) individualizar y comunicar al poseedor de quien es representante si se lo perturba en razón de la cosa y de no hacerlo, responde por los daños ocasionados al poseedor y pierde la garantía de evicción, si ésta corresponde; c) restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla, previa citación fehaciente de los otros que la pretenden.”
LAS RELACIONES DE PODER: OBJETO Y SUJETO. ART. 1912: “el objeto de la posesión y la tenencia es la cosa determinada” y que la relación puede recaer “sobre la totalidad o una parte material de la cosa”. Ejemplos: yo poseo un automóvil, el objeto de mi posesión (relación de poder) es el automóvil. Yo soy locatario de un inmueble, el objeto de mi tenencia (relación de poder) es el inmueble. La relación de poder también puede recaer sobre una universalidad de hecho (1927). La universalidad de hecho es un conjunto de cosas tratada como unidad, como una única cosa compuesta de muchos cuerpos distintos y separados pero unidos bajo un mismo nombre.
La relación de poder puede ser ejercida por una o varias personas sobre la totalidad o una parte material de la cosa (1912). Cuando la relación de poder involucre a más de una persona el sujeto será plural y habrá entonces coposesión o cotenencia.
Clasificación de las relaciones de poder:















Hurto
Abuso de Confianza Violencia – Clandestinidad
Abuso de Confianza


-La relación de poder es legítima cuando constituye el ejercicio de un DR o personal constituido de conformidad con las previsiones de la ley. La legitimidad se presume salvo prueba en contrario: ART. 1916 a contrario sensu. -Será ilegítima cuando no comporte el ejercicio de un derecho real o personal legalmente constituido. -La relación de poder ILEGÍTIMA de buena fe se presentará cuando no exista DR o personal respaldándola; pero quien la ejerce está convencido de que sí lo tiene porque no ha conoció, ni podido conocer -actuando con la debida diligencia-, que no existe el derecho; es decir cuando incurra en un error de hecho esencial y excusable (1918). Según el 1902 la buena fe requiere el examen de la documentación y de las constancias registrales sise trata de cosas registrables. La buena fe se presume iuris tantum (1919) salvo los casos en que la mala fe se presume. -La relación de poder será ILEGÍTIMA de (simple) mala fe cuando no concurrieran los requisitos para configurar la buena fe (1918 contrario sensu) o se presumiera la mala fe. -La relación de poder será ilegítima, de mala fe y viciosa cuando: a) respecto de los inmuebles fuera adquirida por violencia, clandestinidad o abuso de confianza; y b) respecto de las cosas muebles fuera adquirida por hurto, estafa o abuso de confianza. El momento en que queda determinada la buena o mala fe, según 1920 es el comienzo de la relación de poder y no varia mientras no se genere una nueva causa de adquisición. El 1921 dispone que los VICIOS SON RELATIVOS. Solo quien ha sufrido el vicio puede acusar al poseedor o tenedor de vicioso.
PRESUNCIONES LEGALES: ART. 1911: Presunción de poseedor o servidor de la posesión. “Quien ejerce un poder de hecho (corpus) sobre una cosa se presume iuris tantum que es poseedor. Si utilizara la cosa sobre la base de una relación de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad no sería presumido poseedor, sino que entraría en la categoría de servidor de la posesión.” ART. 1914: Presunción de fecha y extensión. Si la relación de poder reposa sobre un título, es decir si existe derecho rea o personal (dueño, locatario, etc.), se presume iuris tantum (excepto prueba en contrario) que la relación que la relación se inició desde la fecha del título y tiene la extensión que resulte del título. ART. 1903 en armonía con el 1914 expresa que se presume iuris tantum que la posesión se inicia en la fecha del justo título o de la registración, cuando ésta es constitutiva (automotores). ART. 1915: Inmutabilidad de la causa. Como principio, nadie puede cambiar por sí mismo ni por el transcurso del tiempo la especie de su relación de poder, con lo que, tal como ella se adquirió continua: si alguien inició su relación de poder como poseedor continúa en ese carácter mientras no se pruebe que se convirtió en tenedor o poseedor de otra especie. Y quien comenzó su relación como tenedor persiste en esa calidad hasta que se acredite que se transformó en poseedor. ART. 1916: Presunción de legitimidad. Las relaciones de poder se presumen iuris tantum legítimas, reposan en o se constituyen el ejercicio de un derecho real o personal que le asiste al poseedor o tenedor. ART. 1919: Presunción de buena fe y presunción de mala fe. La relación de poder se presume iuris tantum de buena fe. Pero hay supuestos en los que la ley presume la mala fe. ART. 1917: El sujeto de la relación de poder no tiene la obligación de producir un titulo que sustente su relación. Salvo que deba exhibirlo como obligación inherente a su posesión. El AT. 22270 dispone que en las acciones posesorias será inútil la prueba del derecho real; pero el juez puede examinar los títulos presentados para apreciar la naturaleza, extensión y eficacia de la posesión. ART. 1928: Actos posesorios. Se presume iuris tantu, que los actos enumerados en la norma exteriorizan una posesión y no una tenencia. ART. 1930: Presunción de continuidad. Se presume iuris tantu, que el sujeto actual de la posesión o la tenencia que prueba haberla ejercitado anteriormente la mantuvo durante el tiempo intermedio.
ADQUISICIÓN: consiste en asumir voluntariamente el poder de disponer físicamente de la cosa. Es necesario que la persona sea capaz (menores de edad a los 10 años para la adquisición unilateral). El momento en que se opera la adquisición es importante por las consecuencias que generan en orden a frutos y productos, mejoras, deterioros o destrucción de la cosa. * ADQ. MORTIS CAUSAE: la muerte de una persona causa la apertura de su sucesión y la transmisión de la gerencia a los herederos. Desde la muerte del causante los herederos tienen todos los D y acciones de aquel y continúan en la posesión de lo que el causante era poseedor. * ADQ. ENTR VIVIOS: la persona entra en contacto físico con la cosa, o tiene la posibilidad física de establecerlo o cuando dicha cosa ingresa en el ámbito de custodia del adquirente. Puede ser bilateral o unilateralmente. La adq. Unilateral se concreta a través del apoderamiento, por cualquier modo que se obtenga. La bilateral por tradición, que se cumple a través de actos materiales. Hay tradición cuando una persona entrega voluntariamente una cosa a otra que la recibe, siendo necesaria la realización de actos materiales que otorguen el poder físico sobre la cosa y emanados de las dos partes o por lo menos de una de ellas.
- TRADITIO BREVI MANU: 1923 no es necesaria la tradición cuando la cosa es tenida a nombre del propietario y éste pasa la posesión a quien a tenía a su nombre. Cuando el que poseía a nombre de propietario pasa a poseerla a nombre de otro; este “otro” la adquiere cuando el tenedor quede notificado de la identidad del nuevo poseedor.
- CONSTITUTO POSESORIO: tampoco es necesaria la tradición cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en representante del nuevo poseedor. Ej: Juan propietario, se lo vende a Lucas, pero Lucas autoriza a Juan a permanecer ocupándolo hasta que este consiga una nueva vivienda. No son necesarios actos materiales de entrega para tener por operada la adquisición de la posesión por Lucas.
PUBLICIDAD POSESORIA. ACTOS POSESORIOS. LA PRUEBA. La relación de poder debe manifestarse a través de actos físicos o materiales exteriores sobre la cosa, reveladores de la voluntad de comportarse como titular de un DR o personal. Estos actos hacen pública la relación de poder. Quien niegue la calidad de poseedor de quien ejecuta aquellos actos tendrá a su cargo rendir la prueba contraria. Esta podría consistir, en la acreditación de un contrato de comodato o de locación entre las partes, o que el alambrar el campo el ocupante que lo hizo solicitó la autorización el propietario o que éste pagó el alambrado.
CONSERVACIÓN Y PÉRDIDA: 1929: “la relación de poder se conserva hasta su extinción, aunque su ejercicio esté impedido por alguna causa transitoria.” 1930: se presume que el sujeto actual de la posesión o la tenencia que prueba haberla ejercitado anteriormente, la mantuvo durante todo el tiempo intermedio. La extinción de la relación de poder se extingue cuando se pierde el poder de hecho sobre la cosa (extinción de la cosa, si otro priva al sujeto de la cosa, el sujeto se encuentra en la imposibilidad física perdurable de ejercer la posesión o la tenencia, desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida, el sujeto de la relación hace abandono expreso y voluntario de la cosa).
ACCESIÓN DE POSESIONES: es la unión o suma de dos posesiones (1901). El interés práctico de la unión radica en que permite acumular tiempo de posesión para alcanzar el numero de años necesarios para usucapir. *SUC. A TITULO UNIVEERSAL: desde la muerte del causante los herederos continúan con la posesión de lo que el causante era poseedor. Con lo que va dicho que el heredero no puede separar su posesión de la del causante, la que continua en su cabeza tal como eran en la de aquél. *SUC. SINGULAR: las posesiones son distintas e independientes entre sí, pero puede unirse, sumarse o accederse si de dan los requisitos exigidos. Y esta unión puede ser conveniente para el cómputo del tiempo que se requiere para que se consume la prescripción adquisitiva. (EJ.: Si mi antecesor ha ocupado un inmueble sin título alguno y lo ha poseído durante 15 años, me convendría unir mi posesión a la suya, porque de esta manera yo sólo necesitaría poseer el inmueble 5 años mas para convertirme en propietario por usucapión larga, que no requiere buena fe, ni título alguno). La norma impone que la posesión del sucesor derive inmediatamente de la de su antecesor o antecesores, tendrá que existir la transmisión de la posesión del antecesor al sucesor singular, por ejemplo, en el caso de que el antecesor haya hecho tradición de la cosa y cedido los derechos y acciones emanados de su posesión al poseedor actual. Una vez unidas sus posesiones, su calidad es la que tenía la del primer antecesor de la cadena. 1920 “la buena o mala fe se determina al comienzo de la relación de poder”, que sería la del antecesor. 1901 “en la prescripción breve las posesiones unidas deben ser de buena fe y estar unidas por un vínculo jurídico”. En caso de usucapión breve: 1) derivar la una de la otra; 2) ambas posesiones han de ser de buena fe, o sea que aun cuando el antecesor fuera de buena fe, si el sucesor singular es de mala fe, la unión podrá resultar útil para la usucapión larga, pero no para la breve; 3) las posesiones deben estar unidas por un vínculo jurídico, aunque adoleciera de algún defecto.
INMUTABILIDAD DE LA CAUSA. INTERVENSIÓN DE TÍTULO. 1915 nadie puede cambiar, ni por su mera voluntad, ni por el transcurso del tiempo, la especie de su relación de poder: o sea que en el carácter que comenzó continúa hasta su extinción Inmutabilidad de la cusa. No obstante, este principio cede cuando ocurre una “intervención de título” que puede ser uni o bilateral. Será bilateral en el caso de mediar acuerdo de los interesados. Será unilateral cuando quien está ejerciendo una relación de tenencia realiza actos materiales positivos por sí mismo que excluyan al poseedor, sin que quede la más mínima duda de su propósito de privarlo de sus facultades sobre la cosa. No basta la simple intención, sino que se requiere que de los actos materiales derive la exclusión efectiva. Será cuestión de hecho determinar en cada caso concreto la ocurrencia de una intervención unilateral. La prueba corre por cuenta de quien la invoca. EJ.: Comodatario que demuele parcialmente la cosa objeto de u contrato, o que la ofrece a embargo como propia, o que suscribe respecto de ella un boleto de compraventa a favor de un 3° y le hace entrega de él al adquirente; administrador de un inmueble que lo ocupa como tal durante varios años y que en un momento dado pone candado al cerco de la vivienda y troncos para impedir y resistir el paso del propietario. ART. 1915: “se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor (tenedor o aun servidor de la posesión) manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer la cosa, y sus actos producen ese efecto.” La intervención del título es una excepción al principio de la inmutabilidad de la causa y de interpretación rigurosa.
DERECHOS Y DEBERES INHERENTES A LA POSESIÓN. Derechos 1932: 1) ejercer las servidumbres activas que corresponden al objeto; 2) exigir el respeto de los limites art. 1970 a 1982. Deberes 1933: 1) Poseedor y tenedor tienen el deber de restituir la cosa a quien tenga derecho de reclamarla, aunque no haya contraído obligación en ese sentido; 2) deben respetar las cargas reales, las medidas judiciales inherentes a la cosa y los límites impuestos 1970 a 82.
RÉGIMEN DE FRUTOS Y MEJORAS. DESTRUCCIÓN DE LA COSA. El poseedor de buna fe hace suyos los frutos percibidos y los naturales devengados no percibidos. La buena fe debe existir en cada acto de percepción de frutos. Por eso para determinar la buena fe se computa sólo la del sucesor y no la del antecesor. El poseedor o tenedor de mala fe debe restituir los frutos percibidos y los que por su culpa se deja de percibir. Los frutos pendientes correspondientes al momento de la restitución de la cosa corresponden a quien tiene derecho a la restitución. Productos: sea de mala o buena fe el poseedor o tenedor debe restituir los productos obtenidos de la cosa. Destrucción parcial o total de la cosa: el poseedor de buena fe responde sólo hasta la concurrencia del provecho subsistente. Poseedor de simple mala fe: responde excepto que la destrucción se hubiera producido igualmente en poder de quien tiene D a la restitución de la cosa. Poseedor de mala fe viciosa: responde aunque se hubiera producido la destrucción estando la cosa en poder de quien tiene D a la restitución de la cosa.
EL DERECHO REAL DE DOMINIO  Recae sobre la cosa
El Dominio es el DR que confiere la mayor cantidad de facultades que es posible tener sobre un objeto. El titular de dominio tiene la plena in re potestas. El dueño tiene todas las posibles, por mas que, naturalmente, deba obrar dentro de los límites que le marca el ordenamiento jurídico. El dominio tiene un estatuto regulador que implica la existencia de limitaciones a la exclusiva voluntad del titular y que conforma su contenido normal.
ART. 1941: “Dominio perfecto. El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.”
Caracteres: el dominio es ABSOLUTO porque su titular ejerce la mayor cantidad de facultades que un sujeto puede tener sobre una cosa, y así es que tiene el ius possidendi (D de poseer), el ius utendi (D de usar), el ius fruendi (D a gozar) y el ius abutendi (D de disponer) de una manera exclusiva y perpetua.
El término “propiedad” comprende, en el sentido constitucional, a todo derecho de contenido patrimonial, mientras que el “dominio” tiene un sentido técnico: es el DR de ese nombre.
El DOMINIO PÚBLICO DEL ESTADO está integrado por aquellas cosas que están destinadas al uso general de los habitantes o se hallan afectadas a un fin de utilidad o comodidad común y pertenecen en propiedad al ente público. Estos bienes son inembargables, inenajenables e imprescriptibles, teniendo las personas su uso y goce sujeto a las disposiciones generales y locales (237). Los bienes del dominio PRIVADO del estado son los del art. 236 y son embargables, ejecutables y prescriptibles.
CLASES DE DOMINIO
DOMINIO PERFECTO O PLENO cuando es perpetuo, y la cosa no está gravada con ningún DR hacia otras personas ni sujeta a condición o plazo. ART. 1941: “El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.” El Dominio perfecto participa de los caracteres de perpetuo y exclusivo.
ART. 1942: “Perpetuidad. El dominio es perpetuo. No tiene límite en el tiempo y subsiste con independencia de su ejercicio. No se extingue aunque el dueño no ejerza sus facultades, o las ejerza otro, excepto que éste adquiera el dominio por prescripción adquisitiva.” Duran indefinidamente.
ART. 1943: “Exclusividad. El dominio es exclusivo y no puede tener más de un titular. Quien adquiere la cosa por un título, no puede en adelante adquirirla por otro, si no es por lo que falta al título.” Dos personas no pueden tener en el todo el dominio de una cosa, por ello su titular lo ejerce sin la concurrencia de otro. La exclusividad se refiere a que la titularidad de la cosa corresponde a una sola persona.
ART. 1944: “Facultad de exclusión. El dominio es excluyente. El dueño puede excluir a extraños del uso, goce o disposición de la cosa, remover por propia autoridad los objetos puestos en ella, y encerrar sus inmuebles con muros, cercos o fosos, sujetándose a las normas locales.”
EXTINCIÓN – El código no consagra causales expresas, resultará aplicable la norma genérica del ART. 1907 sobre extinción de los DR, con arreglo al cual se extinguirá por destrucción total de la cosa y por su abandono.
DOMINIO IMPERFECTO – ART. 1946: “El dominio es imperfecto si está sometido a condición o plazo resolutorios, o si la cosa esta gravada con cargas reales.” Es una creación ilegal de DR. Tipos de dominios imperfectos:
1) DOMINIO REVOCABLE – Afecta la perpetuidad.
ART. 1965: “Dominio revocable es el sometido a condición o plazo resolutorios a cuyo cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien se la transmitió. La condición o el plazo deben ser interpuestos por disposición voluntaria expresa o por la ley. Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas al término de diez años, aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro de aquel plazo o éste sea mayor o incierto. Si los diez años transcurren sin haberse producido la resolución, el dominio debe quedar definitivamente establecido. El plazo se computa desde la fecha del titulo constitutivo del dominio imperfecto.” En este dominio existen 2 sujetos: el transmitente que se convertirá en revocante, y el dueño que es titular imperfecto. Al cumplirse el plazo o la condición resolutoria, el primero recuperará la propiedad plena de la cosa. El titular del dominio revocable tiene las mismas facultades que el dueño perfecto; pero los actos jurídicos que realiza están sujetos a las consecuencias de la extinción de su derecho (1966). ART. 1967: “La revocación del dominio de cosa registrable tiene efecto retroactivo, excepto que lo contrario surja del título de adquisición o de la ley. Cuando se trata de cosas no registrables, la revocación no tiene efecto respecto de terceros sino en cuanto ellos, por razón de su mala fe, tengan una obligación personal de restituir la cosa.” EFECTOS DE LA RETROACTIVIDAD: Si la revocación es retroactiva, el dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jurídicos realizados por el titular del dominio resuelto, si no es retroactiva, los actos son oponibles al duelo (1969).
2) DOMINIO FIDUCIARIO – Afecta la perpetuidad.
Se adquiere, merced al negocio o contrato de fideicomiso. Distinguir entre dominio fiduciario y negocio fiduciario. El negocio da origen a la relación contractual: el dominio fiduciario que surge de aquélla. El negocio fiduciario puede tener o no por fin constituir un dominio fiduciario. El dominio fiduciario, genera la relación directa e inmediata entre la persona y la cosa. El único sujeto posible del dominio fiduciario es su titular, o sea el dueño de la cosa, dueño imperfecto según las condiciones del fideicomiso. Mediante el contrato de fideicomiso, el fiduciante puede transmitir al fiduciario no sólo el derecho de dominio sobre una cosa sino también otra clase de D patrimonial.
ART. 1666: “Hay contrato de fideicomiso cuando una parte, llamada fiduciante, transmite o se compromete a transmitir la propiedad de bienes a otra persona llamada fiduciario, quien se obliga a ejercerla en beneficio de otra llamada beneficiario, que se designa en el contrato, y a transmitirla al cumplimiento de un plazo o condición al fideicomisario.”
Se puede constituir por acto entre vivos o por disposición de última voluntad (1699). El contrato existe desde la celebración y los bienes pueden ser transmitidos en ese acto o posteriormente. El fideicomisario es el destinatario final de los bienes, al cumplimiento del plazo o condición a que se sujeta el contrato. El beneficiario puede ser el fiduciante, e fideicomisario y hasta el mismo fiduciario. (1671)
ART. 1667: “El contrato debe contener: a) la individualización de los bienes objeto del contrato. En caso de no resultar posible tal individualización a la fecha de la celebración del fideicomiso, debe constar la descripción de los requisitos y características que deben reunir los bienes; b) la determinación de modo en que otros bienes pueden ser incorporados al fideicomiso, en su caso; c) el plazo o condición a que se sujeta la propiedad fiduciaria; d) la identificación del beneficiario, o la manera de determinarlo conforme con el art. 1671; e) el destino de los bienes a la finalización de fideicomiso, con indicación del fideicomisario a quien deben transmitirse o la manera e determinarlo conforme con el art. 1672; f) los derechos y obligaciones del fiduciario y el modo de sustituirlo, si cesa”.
ART. 1668: “Plazo. Condición. El fideicomiso no puede durar más de treinta años desde la celebración del contrato, excepto que el beneficiario sea una persona incapaz o con capacidad restringida, caso en el que puede durar hasta el cese de su incapacidad, o su muerte. Si se pacta un plazo superior, se reduce al tiempo máximo previsto. Cumplida la condición o pasados treinta años desde el contrato sin haberse cumplido, cesa el fideicomiso y los bienes deben transmitirse por el fiduciario a quien se designa en el contrato. A falta de estipulación deben transmitirse al fiduciante o a sus herederos.” – El plazo no puede dejar de ser fijado por las partes, es una norma norma de orden público, y si de fiaran uno mayor al legal, debe adecuarse a éste.
ART. 1669: “El contrato, que debe inscribirse en el Registro Público que corresponda, puede celebrarse por instrumento público o privado, excepto cuando se refiere a bienes cuya transmisión debe ser celebrada por instrumento público. En este caso, cuando no se cumple dicha formalidad, el contrato vale como promesa de otorgarlo. Si la incorporación de esta clase de bienes es posterior a la celebración del contrato, es suficiente con el cumplimiento, en esa oportunidad, de las formalidades necesarias para su transferencia, debiéndose transcribir en el acto respectivo el contrato de fideicomiso.”
ART. 1670: “Pueden ser objeto del fideicomiso todos los bienes que se encuentran en el comercio, incluso universalidades, pero no pueden serlo las herencias futuras.”
ART. 1671: “El beneficiario puede ser una persona humana o jurídica, que puede existir o no al tiempo del otorgamiento del contrato; en este último caso deben constar los datos que permitan su individualización futura. Pueden ser beneficiarios el fiduciante, el fiduciario o el fideicomisario. Pueden designarse varios beneficiarios quienes, excepto disposición en contrario, se benefician por igual; para el caso de no aceptación o renuncia de uno o más designados, o cuando uno u otros no llegan a existir, se puede establecer el derecho de acrecer de los demás o, en su caso, designar beneficiarios sustitutos. Si ningún beneficiario acepta, todos renuncian o no llegan a existir, se entiende que el beneficiario es el fideicomisario. Si también el fideicomisario renuncia o no acepta, o si no llega a existir, el beneficiario debe ser el fiduciante. El derecho del beneficiario, aunque no haya aceptado, puede transmitirse por actos entre vivos o por causa de muerte, excepto disposición en contrario del fiduciante. Si la muerte extingue el derecho del beneficiario designado, se aplican las reglas de los párrafos precedentes.”
ART. 1672: “El fideicomisario es la persona a quien se transmite la propiedad al concluir el fideicomiso. Puede ser el fiduciante, el beneficiario, o una persona distinta de ellos. No puede ser fideicomisario el fiduciario. Se aplican al fideicomiso los párrafos 1, 2 y 3 del art. 1671. Si ningún fideicomisario acepta, todos renuncian o no llegan a existir, el fideicomisario es el fiduciante.”
ART. 1673: “El fiduciario puede ser cualquier persona humana o jurídica. Sólo pueden ofrecerse al público para actuar como fiduciarios las entidades financieras autorizadas a funcionar como tales, sujetas a las disposiciones de la ley respectiva y las personas jurídicas que autoriza el organismo de contralor de los mercados de valores, que debe establecer los requisitos que deben cumplir. El fiduciario puede ser beneficiario. En tal caso, debe evitar cualquier conflicto de intereses y obrar privilegiando los de los restante sujetos intervinientes en el contrato.”
ART. 1674: “El fiduciario debe cumplir las obligaciones impuestas por la ley y por el contrato con la prudencia y diligencia del buen hombre de negocios que actúa sobre la base de la confianza depositada en él. En caso de designarse a más de un fiduciario para que actúen simultáneamente, sea en forma conjunta o indistinta, su responsabilidad es solidaria por el cumplimiento de las obligaciones resultantes del fideicomiso.”
ART. 1675: “La rendición de cuentas puede ser solicitada por el beneficiario, por el fiduciante o por el fideicomisario, en su caso, conforme a la ley y a las previsiones contractuales; deben ser rendidas con una periodicidad no mayor a un año.” El contrato no puede dispensar al fiduciario de la obligación de rendir cuentas, ni de culpa o dolo en que puedan incurrir él o sus dependientes, ni de la prohibición de adquirir para sí los bienes fideicomitidos.
110 a 123 FIDEICOMISOOOOO
EXTENSIÓN DEL DOMINIO – ART. 1945: “El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella o son sus accesorios. El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales. Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño, excepto dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie. Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si no se prueba lo contrario”.
FACULTADES MATERIALES Y JURÍDICAS DEL DUEÑO – Al titular del dominio le corresponde el uso, goce y disposición material y jurídica del objeto de su derecho (ius utendi, ius fruendi, ius abutendi). ART. 10: “La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se considera tal el que contraríe los fines del ordenamiento jurídico o el que excede los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres.”
3) DOMINIO DESMEMBRADO: Constituye DR a favor de otros. Constituye uso, habitación, usufructo, hipoteca, etc. Son “cargas reales” para su titular. Afecta el carácter absoluto. Se adquiere
ADQUISICIÓN DEL DOMINIO: MODOS ORIGINARIOS Y DERIVADOS
Los modos de adquisición del dominio son los hechos o actos de los que puede resultar la adquisición de este DR. El dominio se adquiere por apropiación, transformación y accesión, por tradición, por percepción de frutos, por la sucesión en los derechos del propietario y por la prescripción adquisitiva. El modo de adquisición ORIGINARIO ocurre cuando el dominio nace en cabeza del adquirente, sin atención al derecho del antecesor. La adquisición originaria no tiene limitaciones salvo las que surjan de la propia ley.
El modo de adquisición DERIVADA ocurre cuando es recibida por un propietario anterior en virtud de un acto jurídico causal, que determina la transmisión del dominio, y en consecuencia es adquirido con las limitaciones que aquél tenía (ART. 399).
La apropiación exige la APREHENSIÓN de una cosa susceptible de ser apropiada, hecha por una persona capaz con intención de adquirir.
COSAS MUEBLES NO REGISTRABLES
Es suficiente para adquirir los DR principales la posesión de buena fe, siempre que no se trate de cosas hurtadas o perdidas y siempre que el propietario no pruebe que han sido adquiridas a título gratuito; el poseedor se convierte en titular del DR por el mero efecto de la ley. La adquisición legal solo se produce si el dueño se ha desprendido voluntariamente de la cosa, entregándola a un tenedor que -cometiendo un abuso de confianza- la transmite a un tercero. Ese tercero (subadquirente) es el que adquirirá el dominio de la cosa por efecto de la ley, perdiéndolo en consecuencia el anterior propietario. Ahora bien: si la adquirió a título gratuito, el propietario se la podrá reivindicar (1895). Es decir que frente a aquél la adquisición no se habría consumado. Mas a nuestro entender este subadquirente, si poseyó la cosa durante 2 años, habrá adquirido por usucapión el derecho también frente al propietario. Ello así toda vez que el adquirente de buena fe de cosa no hurtada ni perdida no puede estar en peores condiciones que el adquirente de cosa hurtada o perdida, al que la ley le permite adquirir el DR por la posesión de 2 años.
Una vez consumada la adquisición legal, todas las transmisiones que el nuevo propietario haga de la cosa, así sean a título gratuito o a terceros de mala fe, no podrán ser atacadas por haber sido efectuadas por el propietario actual de la cosa. Y el anterior propietario no podrá ir detrás de ella, no podrá reivindicarla, porque dejó de ser titular del dominio.
COSAS MUEBLES REGISTRABLES
Respecto de estas cosas, para que se configure la buena fe del adquirente se requiere la inscripción de la tradición en el registro. (Automotores, buques, aeronaves, semovientes).
LIMITES AL DOMINIO – 1970 A 1982
Art. 1970: “Normas administrativas. Las limitaciones impuestas al dominio privado en el interés público están regidas por el derecho administrativo. El aprovechamiento y uso del dominio sobre inmuebles debe ejercerse de conformidad con las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción. Los límites impuestos al dominio en este Capítulo en materia de relaciones de vecindad, rigen en subsidio de las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.”
Caracteres distintivos entre las limitaciones y las servidumbres: 1) Los límites al dominio son recíprocamente impuestos a los propietarios vecinos por su interés respectivo y no suponen una heredad dominante ni una heredad sirviente. Las servidumbres imponen una heredad sirviente sobre la que está establecida la carga, y una heredad dominante, que se beneficia con ella: no hay beneficio recíproco. 2) Los limites configuran el estatuto normal del dominio: tienen como finalidad determinar los límites dentro de los cuales debe moverse el ejercicio normal del D. de propiedad. Las servidumbres son, excepcionales: todo dominio está sujeto a restricciones, pero no todo dominio reconoce servidumbres. 3) Fuente de los limites del dominio es la ley. La de las servidumbres puede ser la ley (2166) o la voluntad de las artes. 4) Las servidumbres reales consisten en un non faciendo o en un in patiendo, imponen al propietario del fundo sirviente la obligación de abstenerse de actos contrarios al derecho del propietario del fundo dominante o de permitir a este ultimo el ejercicio de ciertos D sobre su propio fundo, pero jamás le imponen obligaciones de hacer; los límites al dominio, pueden a veces crear obligaciones de hacer a cargo del propietario respectivo del fundo. 5) Las servidumbres deben ser inscriptas en el Reg. De la Prop. Inmueble a los fines de su publicidad y oponibilidad a terceros; las restricciones no se inscriben.
• Limites fundados en consideraciones de interés público
Fuente + importante: D. Administrativo y también normas de D. Privado. 1) Se imponen a la propiedad con carácter general y se fundan en necesidades colectivas directas. 2) Constituyen un necesario presupuesto del reconocimiento del D de propiedad por el Estado, debido a la necesidad de conformar ese derecho al derecho de los demás. 3) Colocan al particular frente a la Administración, en razón del interés público, y no frente a los otros propietarios, en razón de recíprocos intereses privados. 4) Imponen una obligación de no hacer. 5) Son ilimitados en numero y clase e inspirados por diversos motivos (seguridad, higiene, moralidad, estética). Los límites pueden llegar hasta donde lo exija la necesidad administrativa, razonablemente sopesada, siempre que no impliquen un desmembramiento de la propiedad, pues entonces dejarían de ser límites para transformarse en servidumbres administrativas susceptibles de indemnización. 6) Son inmediatamente operativos y su juzgamiento corresponde a los tribunales con competencia en lo contencioso administrativo. 7) Por sí solos no justifican un derecho de indemnización, pues no son sino una carga general, impuesta a todas las propiedades. Trátase de una condición inherente al derecho de propiedad cuyo contenido normal se limita por leyes.
• Limites al Dominio en el Nuevo CCYCN
El ejercicio, aprovechamiento y uso de dominio debe ser conforme las normas administrativas de cada jurisdicción y las normas de vecindad se aplican con carácter subsidiario. La CN establece en su art. 17: “la propiedad es inviolable y ningún habitante de la Nación puede ser privado de ella sino en virtud de una sentencia fundada en ley. La expropiación por causa de utilidad pública debe ser calificada por ley y previamente indemnizada (…)” En un primer aspecto, para alguna doctrina las limitaciones impuestas en interés público inciden directamente sobre lo absoluto, lo exclusivo y lo perpetuo de la propiedad. En relación con lo absoluto, los limites tienen como efecto jurídico una debilitación inherente a la propiedad de una manera general; en relación a lo exclusivo, los límites representan una suerte de desmembración de la propiedad; y en relación a lo perpetuo, pueden derivar en la privación de la propiedad o, si se quiere, su extinción. Estas limitaciones llegan hasta donde lo exija la necesidad administrativa, siempre que no impliquen un desmembramiento de la propiedad. Ejemplos: a) Reglamentos municipales referentes a alineación, altura y otras condiciones que deben reunir los edificios para que su construcción sea aprobada. B) Normas de policía sobre urbanismo y planeamiento tendientes a la mejor distribución de las ciudades y pueblos. C) Normas relacionadas con establecimientos industriales incomodos, peligrosos o insalubres, que reglamentan las zonas donde pueden instalarse y las condiciones a que deben sujetar su funcionamiento.
Entre las limitaciones fundadas en el interés público, se encuentran las referentes al uso del suelo y las facultades y condiciones que al dueño le asisten de subdividir el inmueble, anexarle otros, etc. El propietario puede modificar la conformación del inmueble alterando sus límites por vía de subdivisión o de engloba miento, modificar su estado, por vía de edificación o plantación, cambiar su destino. Debe someterse a las restricciones de las normas jurídicas pertinentes siempre que resulten “razonables”. La modificación de los hechos del inmueble recibida en el plano de mensura confeccionado por un agrimensor se registra en la oficina de Catastro. ART. 1971: “Los deberes impuestos por los límites al dominio no generan indemnización de daños, a menos que por la actividad del hombre se agrave el perjuicio.” Quien no respete los límites deberá indemnizar al vecino por los daños que tal inobservancia le ocasione.
• Cláusulas de inalienabilidad.
ART. 1972: Cláusulas de inenajenabilidad. “En los actos a título oneroso es nula la cláusula de no transmitir a persona alguna el dominio de una cosa determinada o de no constituir sobre ella otros derechos reales. Estas cláusulas son válidas si se refieren a persona o personas determinadas. En los actos a título gratuito todas las cláusulas señaladas en el primer párrafo son válidas si su plazo no excede de diez años. Si la convención no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a diez años, se considera celebrada por ese tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso que no exceda de diez años contados desde que se estableció. En los actos por causa de muerte son nulas las cláusulas que afectan las porciones legítimas, o implican una sustitución fideicomisaria”. ART. 234: “Están fuera del comercio los bienes cuya transmisión está expresamente prohibida (…) b) por los actos jurídicos, en cuanto este Código admite tales prohibiciones.”
A) Actos de transmisión a título oneroso: Es nula la cláusula que, respecto de una cosa
Determinada, establezca la prohibición de transmitirla o de constituir sobre ella DR a persona alguna. Debe tenerse por no escrita. No habría, D a indemnización alguna en caso de violación. EN CAMBIO, es válida la cláusula de no enajenar a persona o personas determinadas. Usualmente obedece a cuestiones comerciales en resguardo de la competencia. A nuestro entender, al formularse la prohibición deben brindarse los parámetros que permitan individualizar a tal/es persona o personas, aunque no sea por su nombre. En caso de violación de la prohibición, trátese de cosas inmuebles o muebles, registrables o no registrables, haya sido o no impuesta como condición resolutoria, el anterior propietario podría reclamar la nulidad de la transmisión y reivindicar la cosa, si el tercero fuera de mala fe, es decir, hubiera conocido o debido conocer la existencia de la cláusula. Podría pactarse una multa para el supuesto de violación de la prohibición, como excluyente o no de otros efectos.
B) Actos de transmisión a título gratuito: son válidas las cláusulas de no enajenar por un
Plazo que no exceda los 10 años. Si carecen de plazo, o se ha contemplado un plazo superior, se entenderán tácitamente reducidas al tiempo señalado. El plazo es renovable, si se lo renueva e manera expresa y por un lapso no superior a 10 años. Contados desde que se estableció. Si se violase la prohibición, trátese de cosas inmuebles o muebles, registrables o no registrables, haya sido o no impuesta como condición resolutoria, el anterior propietario podría reclamar la nulidad de la transmisión y reivindicar la cosa, si el tercero fuera de mala fe, es decir, hubiera conocido o debido conocer la existencia de la cláusula. Podría pactarse una multa para el supuesto de violación de la prohibición, como excluyente o no de otros efectos.
C) Transmisiones mortis causa: en los testamentos, el testador puede incorporar
Cláusulas de no enajenar (1972) y serán validas siempre que no afecten la legitima de los herederos forzosos o impliquen una sustitución fideicomisaria, prohibida por 2491. La cláusula deberá sujetarse a lo dispuesto 2330. Los herederos pueden convenir que la indivisión perdure entre ellos, 2332.
D) Pactos entre condóminos: art. 2000 autoriza a los condóminos a convenir la suspensión de la partición por un plazo que no exceda de los 10 años. Si no se fija plazo o se fija uno superior, queda limitado a 10 años. Si se pacta un plazo inferior, puede ser ampliado por los condóminos hasta completar los 10 años.
CUESTIONES DE VECINDAD. En razón de vecindad, aunque también promediaran razones de interés público, aparece comprometido fundamentalmente el interés recíproco de los vecinos. *Inmisiones inmateriales: ART. 1973 “Inmisiones. Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorización administrativa para aquéllas. Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la molestia o su cesación y la indemnización de los daños. Para disponer el cese de la inmisión, el juez debe ponderar especialmente el respeto debió al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el interés general y las exigencias de la producción.” Además de las relaciones de vecindad, involucra asimismo intereses superiores y debe interpretarse como norma protectora de la salud y del medio ambiente y tutelar del D de todo habitante a un ambiente sano, aun cuando la molestia no haya alcanzado la dimensión del daño ambiental. Las inmisiones constituyen penetraciones o intromisiones provenientes de un inmueble que se difunden a otro, sea colindante o no, cercano o no, siempre que sufra sus consecuencias. La vida en sociedad exige que, en aras de una convivencia pacífica, el propietario deba soportar una serie de incomodidades derivadas de actividades desarrolladas en los inmuebles vecinos, limitándose de este modo su D de propiedad, siempre que no superen la normal tolerancia. *El agua y los ribereños y vecinos: el agua es considerada una cosa en su concepción jurídica.
CAMINO DE SIRGA – ART. 1974: “El dueño de un inmueble colindante con cualquiera de las orillas de los cauces o sus riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar libre una franja de terreno de quince metros de ancho en toda la extensión del curso, en la que no puede hacer ningún acto que menoscabe aquella actividad. Todo perjudicado puede pedir que se remuevan los efectos de los actos violatorios de este artículo.” A) La limitación se impone a los dueños de inmuebles colindantes con cualquiera de las orillas de los cauces o sus riberas y a lo largo de todo su curso. Se entienden comprendidos también los propietarios que, sin ser colindantes con el cauce, se encuentren dentro de la franja determinada por la ley. B) Aguas aptas para el transporte por agua, comprendiéndose las navegables propiamente dichas y las flotables, las de menor profundidad que son utilizadas por canoas, etc. C) La finalidad de la limitación es facilitar la circulación por tierra en miras a las necesidades de la navegación, de la flotación, del salvamento y de la pesca realizada desde embarcaciones, la navegación en sentido lato. D) La franja que se obliga a dejar libre es de 15m contados desde la orilla del cauce. E) Como se trata de una limitación al dominio, es claro que el propietario no pierde el dominio de la franja. ART. 1975: Los dueños de inmuebles linderos a un cauce no pueden realizar ninguna obra que altere el curso natural de als aguas, o modifique su dirección o velocidad, a menos que sea meramente defensiva. Si alguno de ellos resulta perjudicado por trabajos del ribereño o de un tercero, puede remover el obstáculo, construir obras defensivas o reparar las destruidas, con el fin de restablecer las aguas a su estado anterior, y reclamar del autor el valor de los gastos necesarios y la indemnización de los demás daños. Si el obstáculo se origina en un caso fortuito, el Estado sólo debe restablecer las aguas a su estado anterior o pagar el valor de los gastos necesarios para hacerlo. ART. 1976: Debe recibirse el agua, la arena o las piedras que se desplazan desde otro fundo si no han sido degradadas ni hubo interferencia del hombre en su desplazamiento. Sin embargo, puede derivarse el agua extraída artificialmente, la arena o piedras que arrastra el agua, si se prueba que no causan perjuicio a los inmuebles que las reciben. ART. 1977: Si es indispensable poner andamios u otras instalaciones provisorias en el inmueble lindero, o dejar pasar a las personas que trabajan en la obra, el dueño del inmueble no puede impedirlo, pero quien construye la obra debe reparar los daños causados.

VISTAS – ART. 1978: “Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en los muros linderos no pueden tenerse vistas que permitan la visión frontal a menor distancia que la de tres metros; ni vistas laterales a menor distancia que la de sesenta centímetros, medida perpendicularmente. En ambos casos la distancia se mide desde el límite exterior de la zona de visión más cercana al inmueble colindante.” La previsión se endereza a la protección de la intimidad. Las vistas son aberturas (ventanas, balcones) que permiten la visual sobre el inmueble vecino. Estas pueden ser frontales o laterales. Las frontales son las que permiten que una persona de pie, sin girar la cabeza, pueda ver el fundo vecino; son las que atentan contra la privacidad de vecino en mayor medida, por eso la distancia requerida es mayor. Las laterales son las que permiten la visual del fundo vecino sólo de costado, siendo necesario a ese fin girar la cabeza hacia un lado u otro. Las distancias establecidas en el art. Tienen carácter supletorio de las que puedan establecer las leyes locales. El perjudicado tiene acción para requerir el cumplimiento de las distancias o la destrucción de las obras, no obstando para ello que cuenten con autorización administrativa. Con el resarcimiento el daño causado, si lo hubo. Todo sin perjuicio de que la autoridad municipal pueda hacer cumplir las disposiciones urbanísticas pertinentes y adoptar las medidas necesarias a ese fin, en ejercicio de su poder de policía urbanística.
LUCES – ART. 1979: “Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en el muro lindero no pueden tenerse luces a menor altura que la de un metro ochenta centímetros, medida desde la superficie más elevada del suelo frente a la abertura.” Las luces o luceras son aberturas que permiten pasar la luz y el aire, pero no observar el fundo vecino. Las alturas dispuestas apuntan, como en el caso de las vistas, a preservar la intimidad del vecino. Si bien el dispositivo hace referencia al muro lindero (art. 2006 inc a) se opina que, si se trata de un muro medianero (art. 2006 inc d) las aberturas estarían sujetas al régimen de la medianería (2006 y ss) de donde la previsión se vincularía sólo con los muros privativos (art. 2006 inc e). También aquí las distancias establecidas son supletorias de las que pudieran determinar las leyes locales. El incumplimiento da lugar a que el legitimado requiera la supresión de las luces antirreglamentarias y, si la existiera perjuicio, su resarcimiento. Reclamo igual a 1973. *Excepción a distancias mínimas- ART. 1980: Las distancias mínimas indicadas en los arts. 1978 y 1979 no se aplican si la visión está impedida por elementos fijos de material no transparente.- Esto es así porque, existiendo tales elementos, la intimidad del vecino quedaría resguardada.
PRIVACIÓN DE LUECES O VISTAS – ART. 1981: “Quien tiene luces o vistas permitidas en un muro privativo no puede impedir que el colindante ejerza regularmente su derecho de elevar otro muro, aunque lo prive de la luz o de la vista.” Son una limitación al dominio del vecino.
ART. 1982: “El dueño de un inmueble no puede tener árboles, arbustos u otras plantas que causan molestias que exceden de la normal tolerancia. En tal caso, el dueño afectado puede exigir que sean retirados, a menos que el corte de ramas sea suficiente para evitar las molestias. Si las raíces penetran en su inmueble, el propietario puede cortarlas por sí mismo.” La norma no consagra las distancias mínimas pero establece que no pueden causar molestias que excedan la normal tolerancia (tales serían, humedades, disminución de luminosidad, absorción de nutrientes del suelo ajeno, etc.)

EL DERECHO REAL DE CONDOMINIO
ART. 1983: “El condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción.”
Uno de los caracteres del dominio es su exclusividad (art. 1943: no puede haber más de un titular del dominio). El Código regula el condominio como derecho real autónomo sobre cosa propia, del que son titulares 2 o + personas y que, a diferencia del dominio, se ejerce sobre las partes indivisas o ideales, abstractas o alícuotas.
CARACTERÍSITCAS DEL DR DE CONDOMINIO: 1) Pluralidad de sujetos. El D de propiedad sobre una cosa pertenece en común a varias personas humanas o jurídicas. 2) Unidad de Objeto: las cosas. Pueden ser una o varias cosas muebles o inmuebles, registrables o no. 3) Existencia de cuotas partes ideales carentes de materialidad. El D de propiedad de cada condómino es “por una parte indivisa”. 4) El D del condómino sobre la cosa común no se fracciona en partes materiales, no se asienta sobre ellas, sino que se extiende a la totalidad de las cosas, por las partes indivisas. 5) PROPIEDDAD DE PARTES IDEALES.
Presunción sobre la igualdad de partes: las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título, disponga otra proporción. La presunción de iuris tantum, y únicamente funciona en caso de duda. Es fundamental la determinación de la parte indivisa para el ejercicio de los derechos que el condómino tiene sobre ella, y las facultades y carga sobre la cosa en la medida de su parte.
ART. 1984: “Las normas de este Título se aplican, en subsidio de disposición legal o convencional, a todo supuesto de comunión de derechos reales o de otros bienes. Las normas que regulan el dominio se aplican subsidiariamente a este Título.”
Diferencias entre la comunidad hereditaria y el condominio: 1) el objeto en la comu hereditaria son los bienes; en el condominio son las cosas. 2) la administración en la comu hereditaria se resuelve por unanimidad y de no lograrse decide el juez, en el condominio la resolución se adopta por mayoría absoluta. 3) Las causas por las que se origina la comunidad hereditaria es forzosa, en cambio el condominio nace por contrato, por acto de última voluntad y en los casos que designe la ley; 4) el reparto del objeto: en la comu hereditaria puede ocurrir por acuerdo de voluntad de los comuneros plenamente capaces, y no importa la propocionalidad tan exactamente; en el condominio el reparto es en forma proporcional al porcentual de cada condómino. 5) El juez competente para entender la partición: en la herencia es el juez del sucesorio; en la partición del condominio el juez del lugar de situación de la cosa; 6) para disponer de bienes de una comu hereditaria debe haber acuerdo unánime de todos los herederos; en cambio el condómino tiene la libre disposición de su parte indivisa.
CONSTITUCIÓN DEL CONDOMINIO: 1) Contrato: varias personas adquieren en común una o varias cosas, o cuando el propietario de toda la cosa transmite a otro/s las partes indivisas de la cosa; 2) Acto de última voluntad: el testador lega una cosa a varias personas; 3) Los casos que a ley designa: nace el condominio en caso de muros, cercos y fosos; 4) Usucapión: prescripción adquisitiva por la posesión ejercida por 2 o más poseedores durante el término de la ley; 5) Puede originarse en la apropiación de una cosa no registrable por varias personas (1947).
DESTINO DE LA COSA COMÚN será acordado unánimemente por los condóminos, el impuesto por el testador y, en ausencia de estas disposiciones, el que resulte de la naturaleza de la cosa o del uso al cual estaba afectada de hecho al nacer el condominio (1985). En caso de desacuerdo, le corresponderá resolver al juez, con arreglo a las pautas indicadas. Todo condómino debe respetar el destino de la cosa, se trate de un condominio con o sin indivisión forzosa. Si la cosa tiene un determinado destino, los condóminos pueden de común acuerdo (unanimidad) asignarle otro.
CAUSALES DE EXTINCIÓN DEL CONDOMINIO – Resultará aplicable la norma genérica del art. 1907 sobre extinción de los DR, con arreglo al cual se extinguirá por destrucción total de la cosa y por su abandono. El abandono o renuncia que un condómino hiciera de su parte indivisa acrece a los otros condóminos (art. 1989). Si el abandono es respecto de inmuebles, deberá ser instrumentado en escritura publica (1017) e inscripto para su oponibilidad a terceros de buena fe. Si se trata de cosas muebles registrales jugarán las normas de los pertinentes ordenamientos. El abandono de cosas muebles no registrables las convierte en cosas sin dueño susceptibles de apropiación (1947). Los inmuebles sin dueño pertenecen al dominio privado del Estado.
Facultades: Respecto de toda la cosa las facultades son restringidas.
Respecto de la parte indivisa las facultades son amplias.
TIPOS DE CONDOMINIO:
1) CONDOMINIO SIN INDIVISIÓN FORZOSA: cualquiera de los condóminos puede solicitar la partición en cualquier tiempo, y sin la conformidad de los demás. Por el pedido de la partición de la cosa común los condóminos ponen fin al condominio.
2) CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA: puede derivar de la ley, del contrato o de una disposición de última voluntad. Puede ser con indivisión temporaria o perdurable.
CONDOMINIO SIN INDIVISIÓN FORZOSA
Facultades sobre la parte indivisa: ART. 1989: “Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los restantes condóminos. Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de la partición, que les es inoponible. La renuncia del condómino a su parte acrece a los otros condóminos.” Sobre su parte ideal, el condómino tiene libertad absoluta para disponer, gravar, reivindicar, etc; sus facultades son amplísimas. Puede renuncia a su parte indivisa; en ese supuesto, la parte indivisa acrece la de los demás condóminos, en proporción a la suya (1989). Se halla autorizado para ejercer las facultades sobre su parte indivisa sin depender del consentimiento de los demás condóminos.
ART. 2207: “UN condómino puede hipotecar la cosa por su parte indivisa. El acreedor hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la partición. Mientras subsiste esta hipoteca, la partición extrajudicial de condominio es inoponible al acreedor hipotecario que no presta consentimiento expreso.”
ART. 2212: La anticresis es el DR de garantía que recae sobre cosas registrables individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda. – La entrega de la cosa al acreedor genera la imposibilidad de constituir anticresis sobre la parte indivisa.
ART. 2219: La prenda es el DR de garantía sobre cosas muebles no registrables o créditos instrumentados. Se constituye por el dueño o la totalidad de los copropietarios, por contrato formalizado en instrumento público o privado y tradición al acreedor prendario o a un tercero designado por las partes.
ART. 2130: El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por una parte indivisa de los siguientes objetos: a) Una cosa no fungible. B) Un derecho sólo en los casos en que la ley lo prevé. C) Una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de naimales. D) El todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen testamentario.
ART. 2154: El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte material o indivisa (…)
ART. 2159: La habitación es un derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno construido, o en parte material de él (…)
En consecuencia, el usufructo y el uso pueden recaer sobre una parte indivisa, pero el D de habitación solo puede recaer sobre parte material.
ART. 2162: La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. ART. 2163: La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte material del inmueble ajeno.
ART. 2114: El derecho de superficie es un DR temporario que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido. También puede constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad. En ambas modalidades, el derecho de superficie coexiste con la propiedad separada del titular del suelo.
ART. 2216: El derecho de superficie puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte determinada con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya existentes aun dentro del régimen de propiedad horizontal.
El copropietario puede ejercer las acciones posesorias y reales contra terceros sin necesidad del concurso de los demás condóminos y aun puede ejercerlas contra cualquiera de los otros condóminos que turbasen, o pretendan un derecho exclusivo sobre la cosa.
FACULTAD DE LOS ACREEDORES DEL COMUNERO RESPECTO DE LA PARTE INDIVISA DE SU DEUDOR – Los acreedores particulares de los comuneros pueden embargar y ejecutar la parte indivisa de su deudor para cobrarse sus acreencias aun antes de hacerse la partición. (2364)
FACULTADES DEL CONDÓMINO SOBRE TODA LA COSA O PARTE MATERIAL DE LA COSA – Sobre toda la cosa o sobre parte material de ella, las facultades de los condóminos son restringidas, existiendo, imposibilidad de obrar individualmente, se trate de actos materiales o jurídicos. ART. 1990: “La disposición jurídica o material de la cosa, o de alguna parte determinada de ella, sólo puede hacerse con la conformidad de todos los condóminos. No se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias (su definición en el art. 1934 inc. D). Dentro de los límites de uso y goce de la cosa común, cada condómino puede también, a su costa, hacer en la cosa mejoras útiles (definidas en el art. 1934 inc e) que sirvan a su mejor aprovechamiento.
USO Y GOCE DE LA COSA
Uso y goce. Se le permite al condómino el uso y goce de la cosa común sin alterar su destino, y con tal que no la deteriore en su interés particular; y obstaculice el ejercicio de iguales facultades por los restantes condóminos.
Facultades sobre la cosa: 1986/7/8/90 - ART. 1986: “Cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la cosa común sin alterar su destino. No puede deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes condóminos.” Del DR de condómino nace la obligación legal de cada condómino para con los demás, de actuar en forma prudente en el uso y goce de la cosa común, no estorbar a los demás, no dañar ni destruir la cosa, ni impedir que los demás ejerzan su derecho. Los condóminos, pueden usar conjuntamente de la cosa si ella lo admite y ninguno se opone a ello. Convenios de uso y goce. Cuando el condominio es de indivisión forzosa o cuando los condóminos no quisieran liquidarlo y partir, pueden recurrir a la denominada corrientemente “partición provisional”, que no es en rigor una partición sino una distribución del uso y goce de la cosa que llevan a cabo los condóminos y deja intacta la propiedad. ART. 1987: “Los condóminos pueden convenir el uso y goce alternando de la cosa común o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales.”

USO Y GOCE EXCLUYENTE – ART. 1988: “El uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en medida mayor o calidad distinta a la convenida, no da derecho a indemnización a los restantes condóminos, sino a partir de la oposición fehaciente y sólo en beneficio del oponente.” La ley considera que cuando un condómino se beneficia de la cosa común, esto da derecho a los demás obtener una indemnización. Mientras no hacen el reclamo, consiente con la ocupación gratuita.

OBLIGACIONES DE LOS CONDÓMINOS – A) Obligación de contribuir con los gastos de conservación y reparación de la cosa. GASTOS - ART. 1991: “Cada condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación de la cosa y las mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con relación a sus partes indivisas. No puede liberarse de estas obligaciones por la renuncia a su derecho. El condómino que abona tales gastos puede reclamar intereses desde la fecha del pago.” B) Obligaciones por deudas en beneficio de la comunidad. DEUDAS - ART. 1992: “Si un condómino contrae deudas en beneficio de la comunidad, es el único obligado frente al tercero acreedor, pero tiene acción contra los otros para el reembolso de lo pagado. Si todos se obligaron sin expresión de cuotas y sin estipular solidaridad, deben satisfacer la deuda por partes iguales. Quien ha pagado de más con respecto a la parte indivisa que le corresponde, tiene derecho contra los otros, para que le restituyan lo pagado en esa proporción.” La norma regula las deudas contraídas en interés de todos los condóminos. Los condóminos pueden contraer deudas en beneficio de la comunidad distinguiéndose: 1) Si la contrae uno solo; 2) Si la contraen todos sin pactar la solidaridad y sin expresión de cuotas; 3) Si la contraen todos pactando la solidaridad. -En el primer supuesto, el deudor tiene frente al 3° es el condómino que contrajo la deuda, sin perjuicio del D a repetir lo pagado, pues de lo contrario existirá un enriquecimiento sin causa de los demás comuneros. Pero si quien contrajo la obligación fue el administrador, quedan obligados todos, ya que en ese caso él actúa como mandatario de los condóminos. -Si se obligan todos los condóminos expresando las cuotas partes de las que son titulares, responden mancomunadamente frente al tercero en esa medida. -Si la deuda fue contraída por todos y se hubiese expresado una cuota por la que cada uno se obliga que no coincida con la cuota de cada uno, responderán frente al 3° en la medida de la cuota expresada, sin importar si coincide o no con su cuota parte. Sin perjuicio del pertinente reembolso entre ellos. -Si se obligaron sin expresión de cuotas y sin pactar solidaridad, cada uno responde frente al 3° por partes iguales. Sin perjuicio del pertinente reembolso entre ellos. Si pactaron la solidaridad expresamente, la totalidad de la deuda puede ser reclamada por el acreedor a cualquiera de los deudores, quedando la obligación sujeta las normas propias de las obligaciones solidarias.
ADMINISTRACIÓN DE LA COSA COMÚN. Los condóminos pueden usar y gozar de la cosa en condominio y, si la cosa lo tolera, pueden hacerlo todos ellos o convenir en distribuirse su uso y goce. Si no es posible el uso y goce en común debido a la naturaleza de la cosa o si media oposición de alguno de los condóminos, deberán ellos reunirse en asamblea para resolver sobre su administración. *Imposibilidad de uso y goce común: 1993 “Si no es posible el uso y goce común por razones atinentes a la propia cosa o por la oposición de alguno de los condóminos, éstos reunidos en asamblea deben decidir sobre su administración. *ASAMBLEA: 1994 “Todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de la convocatoria y citados a la asamblea en forma fehaciente y con anticipación razonable. La resolución de la mayoría absoluta de los condóminos computada según el valor de las partes indivisas, aunque corresponda a uno solo, obliga a todos. En caso de empate, debe decidir la suerte.” *FRUTOS: 1995 “No habiendo estipulación en contrario, los frutos de la cosa común se deben dividir proporcionalmente al interés de los condóminos.”
EXTINCIÓN DEL CONDOMINIO. En principio se extingue por las mismas causas que el dominio. LA PARTICIÓN: acto jurídico unilateral o plurilateral, necesario o irrevocable, de naturaleza declarativa, compuesto de un conjunto ordenado de operaciones que, después de determinarse el activo y el pasivo de la masa y de procederse a su avalúo y liquidación, conduce a la fijación del haber de cada partícipe, dividiendo el caudal partible, y adjudicando cada lote de bienes a cada copartícipe, provocando la transformación de las partes abstractas que tenían sobre el patrimonio en comunidad en titularidades concretas sobre bienes determinados. Por la partición, se convierte la parte ideal que corresponde a cada comunero, a una porción o lote material equivalente a su interés en la cosa. Art. 1996: Rigen para el condominio las reglas de la división de la herencia, en tanto sean compatibles.
Características propias de la partición: -El efecto es declarativo y no traslativo de derechos. –Si todos los condóminos están presentes y son plenamente capaces, la partición puede hacerse en forma privada. –Se impone la vía judicial en los supuestos de que los copartícipes sean incapaces, o con capacidad restringida, o estén ausentes; o cuando terceros fundándose en un interés legítimo se oponen a que la partición se haga privadamente; y cuando no están de acuerdo en hacer la partición privada. –Se puede plantear la licitación por el condómino. –La partición por regla debe hacerse en especie, y de ser factible ese modo, ninguno de los condóminos puede pedir la venta.
*D. a pedir la partición: le reconoce principio a cada uno de los condóminos el D a pedir la partición, salvo las causales de excepción legal, convencional o testamentaria. Se considera partición la hipótesis de que uno de los condóminos deviniera propietario de toda la cosa. *Acreedores particulares de los condóminos: los medios que les da la ley al acreedor en defensa de su acreencia son dos: a) embargar la porción de su deudor notificándoselo, y b) subrogarse en los derechos del condómino reclamando la partición. El acreedor entonces puede accionar por partición, y para ello debe cumplir los requisitos propios de la acción: 1) el acreedor actúa en nombre de su deudor y no en el propio; 2) tiene que tener interés en actuar; 3) debe existir inacción o negligencia del deudor en el ejercicio de su derecho, y 4) el crédito invocado ha de ser cierto, exigible y líquido. *Características de la acción: 1997 “Excepto que se haya convenido la indivisión, todo condómino puede, en cualquier tiempo, pedir la partición de la cosa. La acción es imprescriptible.” La acción de partición no puede renunciarse por tiempo indeterminado, por su carácter de norma de orden público, aunque se autoriza a convenir la suspensión de la partición por un plazo que no exceda los 10 años. La acción es imprescriptible mientras continúe la indivisión.
EFECTO DECLARATIVO: 2403 “La partición es declarativa y no traslativa de derechos. En razón de ella, se juzga que cada heredero sucede solo e inmediatamente al causante en los bienes comprendidos en su hijuela y en los que se le atribuyen por licitación, y que no tuvo derecho alguno en los que corresponden a sus coherederos.” Hace que se considere como si el condominio nunca hubiera existido. El efecto declarativo implica atribuir al adjudicatario derechos sobre la cosa desde el origen del condominio, como si los demás condóminos no hubieran tenido derecho alguno sobre la cosa común.
EVICCIÓN Y VICIOS OCULTOS EN LA PARTICIÓN. En caso de evicción de los bienes adjudicados, o de sufrir el adjudicatario alguna turbación del D en el goce pacífico de aquéllos, o de las servidumres en razón de causa anterior a la partición, cada uno de los condóminos responde por la correspondiente indemnización en proporción a su parte, soportando el comunero vencido o perjudicado la parte que le toque. Si alguno de los comuneros resulta insolvente, su contribución debe ser cubierta por todos los demás. Según el art. 2404 ninguno de los condóminos podrá excusar su responsabilidad por haber perecido los bienes adjudicados en la partición, aunque haya sido por caso fortuito. El alcance de la responsabilidad según art. 2405 “la garantía de evicción se debe por el valor de los bienes al tiempo en que se produce. Si se trata de créditos, la garantía de evicción asegura su existencia y la solvencia del deudor al tiempo de la partición.” Leer 2406/7.
CONVENIOS DE SUSPENSIÓN DE LA PARTICIÓN – ART. 2020 “(…) Los condóminos pueden convenir suspender la partición por un plazo que no exceda los diez años. Si la convención no fija plazo, o tiene un plazo incierto o superior a diez años, se considera celebrada por ese tiempo. El plazo que sea inferior a diez años puede ser ampliado hasta completar ese límite máximo.”
PUBLICIDAD DE INDIVISÓN Y SU CESE – ART. 2003 “Las cláusulas de indivisión o el cese anticipado de la indivisión sólo producen efecto respecto de terceros cuando se inscriban en el respectivo registro de la propiedad.”
PARTICIÓN NOCIVA – ART. 2001 “Cuando la partición es nociva para cualquiera de los condóminos, por circunstancias graves, o perjudicial a los intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y destino económico, el juez puede disponer su postergación por un término adecuado a las circunstancias y que no exceda de cinco años. Este término es renovable por una vez.”
PARTICIÓN ANTICIPADA – ART. 2002 “A petición de parte, siempre que concurran circunstancias graves, el juez puede autorizar la partición antes del tiempo previsto, haya sido la indivisión convenida u ordenada judicialmente.”
PARTICIÓN PROVISIONAL O DEL USO Y GOCE – Cuando el condominio es de indivisión forzosa, o cuando los condóminos no quisieran liquidarlo, pueden recurrir a la partición del uso y goce de la cosa, que se reputa meramente provisional, dejando subsistente la indivisión en cuanto a la propiedad de común. El acuerdo debe ser unánime (2370).
CAUSAS DE NULIDAD DE LA PARTICIÓN: igual que los actos jurídicos, el perjudicado puede solicitar la nulidad, o que se haga una partición complementaria o rectificativa, o la atribución de un complemento de su porción.
FORMAS DE LA PARTICIÓN: 1) Partición privada o extrajudicial que realizan los comuneros sin intervención judicial. 2) Partición judicial, se verifica dentro del proceso de división de condominio. “Si todos los copartícipes están presentes y son plenamente capaces, la partición privada puede hacerse en la forma y por el acto que por unanimidad juzguen convenientes. La partición puede ser total o parcial.” ART. 2371 (Págs. 224/34).
CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA PERDURABLE: es la indivisión que se prolonga sin límite en el tiempo, aunque puede cesar, como por ejemplo cuando cesa la afectación de la cosa accesoria al uso común de los inmuebles (2004).
- CONDOMINIO SOBRE ACCESORIOS INDISPENSABLES: Cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de 2 o + heredades que pertenecen a distintos propietarios. El condominio recae solo sobre las cosas afectadas al uso común de los inmuebles. Ej.: pasillos, bebederos, riegos, etc.
- CONDOMINIO DE MUROS, CERCOS Y FOSOS: los muros que demarcan los límites de dos inmuebles no siempre está en condominio, o no están en condominio en su totalidad. Existen muros divisorios que son medianeros y otros que no lo son. ART. 2006: Punto de vista físico: Muro lindero, Separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante (a). Muro encaballado: al muro lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes (b). Muro contiguo: muro lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo que el filo coincide con el límite separativo de dichos inmuebles (c). Muro de elevación: lindero que excede la altura el muro de cerramiento -3 metros o la altura prescripta por las legislaciones locales- (g). Muro enterrado: ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en la superficie.
Desde el punto de vista jurídico: Mudo medianero: lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes (d). Muro privativo o exclusivo: pertenece a uno solo de los colindantes (e). Muro de cerramiento: lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo (f).
CERRAMIENTO FORZOSO: al dueño le corresponde la facultad de exclusión y por ello puede encerrar sus inmuebles con muros, cercos o fosos, sujetándose a las normas locales. 2007: “Cada uno de los propietarios ubicados en un núcleo de población o en sus arrabales tiene frente al titular colindante el derecho y la obligación recíprocos de construir un muro lindero de cerramiento, al que puede encaballar en el inmueble colindante hasta la mitad de su espesor”. Este D/obligación se funda en la necesidad de preservar la intimidad de los vecinos, en motivos de higiene, seguridad y economía de terreno. 2008: “debe ser estable, aislante y de altura no menor de tres metros contados desde la intersección del límite con la superficie de los inmuebles.” Siendo medianero el muro, le asisten a cada vecino condómino las facultades inherentes a la medianería: adosar construcciones, anclarlas en el, empotrar todo tipo de tirantes etc (2021-2024)
MURO DE ELEVACIÓN Y MURO ENTERRADO: M. de elevación: muro de cerramiento de mayor altura, en la proporción que supere los 3 metros se trata del muro de elevación, ese sector es privativo, pertenece exclusivamente a quien lo construyó. Convivirán 2 régimenes jurídicos: muro de cerramiento y de elevación. Los colindantes pueden acordar entre ellos lo que estimen pertinente y el precio.
La prescripción adquisitiva se cumplirá a los 10 años, si concurren los requisitos de la usucapión breve (1989) o a los 20 (1889 prescripción adquisitiva larga), contados desde la utilización específica, que constituirá acto posesorio sobre la pared (1928). M. Enterrado: Se aplica lo mismo. ART. 2026 “La reconstrucción debe realizarla a su costa (el condómino) y el otro condómino no puede reclamar la indemnización por las meras molestias, si la reconstrucción es efectuada con la diligencia adecuada, según las reglas del arte.
MEJORAS EN LA MEDIANERÍA URBANA: 2027 “Los condóminos están obligados, en la proporción de sus derechos, a pagar los gastos de reparaciones o reconstrucciones de la pared como mejoras necesarias; pero no están obligados si se trata de gastos de mejoras útiles o suntuarias que no son beneficiosas para el titular colindante.”
ABDICACIÓN DE LA MEDIANERÍA: 2028 “El condómino requerido para el pago de créditos originados por la construcción, conservación o reconstrucción de un muro, puede liberarse mediante la abdicación de su derecho de medianería, aun en los lugares donde el cerramiento es forzoso, a menos que el muro forme parte de una construcción que le pertenece o la deuda se haya originado en un hecho propio. No puede liberarse mediante la abdicación del derecho sobre el muro elevado o enterrado si mantiene su derecho sobre el muro de cerramiento.” 2029 “la abdicación del derecho de medianería por el condómino implica enajenar todo derecho sobre el muro y el terreno en el que se asienta.”
PRUEBA DE LA MEDIANERÍA: leer arts. 2010/11/12/13
MEDIANERÍA RURAL 2031 “Cerramiento forzoso rural. El titular de un DR sobre cosa total o parcialmente propia de un inmueble ubicado fuera de un núcleo de población o de sus aledaños tiene el derecho a levantar o excavar un cerramiento, aunque no sea un muro en los términos del cerramiento forzoso. También tiene la obligación de contribuir al cerramiento si su predio queda completamente cerrado”. 2032 “el cerramiento siempre es medianero, aunque sea excavado. El que realiza el cerramiento tiene derecho a reclamar la mitad del valor que corresponda a un cerramiento efectuado conforme a los estándares del lugar.” 2033: “Aplicación subsidiaria. Lo dispuesto sobre muros medianeros en cuanto a los derechos y obligaciones de los condóminos entre sí rige, en lo que es aplicable, en la medianería rural”.
Condominio de árboles y arbustos: leer 2034/35/36

PROPIEDAD HORIZONTAL
-Es un DR. -Se ejerce por la posesión. -Se integra con sectores privativos de aprovechamiento independiente, con salida a la vía pública y sectores comunes. -Confiere un dominio exclusivo sobre la parte privativa unido en forma inescindible con un condominio sobre las partes comunes. Recae específicamente sobre inmuebles edificados.
2037 “La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece éste título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ella se tienen son interdependientes y conformar un todo no escindible.”
2038: A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condominos deben redactar, por escritura publica, el reglamento de PH, que debe inscribirse en el registro inmobiliario. El reglamento de PH se integra al titulo suficiente sobre la UF.
FACULTADES: confiere facultades de uso, goce y disposición material y jurídica sobre el inmueble. Las facultades tienen distinto alcance y contenido dependiendo de si son ejercidas en relación a la parte exclusiva o sobre la parte común.
MODOS DE ADQUISICIÓN: Titulo suficiente (modo) e inscripción registral para su oponibilidad a 3°. Sucesión en los derechos del propietario. Prescripción adquisitiva.
NACIMIENTO: Puede ser afectado al estado de PH por el propietario, los condóminos y el superficiario (2120). Partición del condominio. División de la comunidad hereditaria.
REQUISITOS PARA SOMETER A UN INMUEBLE AL ESTADO DE PH: *Administrativos: plano de construcción aprobado. Confección de plano de mensura (individualiza sectores privativos, comunes, superficie, porcentual asignado a cada unidad). Aprobación del plano para la redacción del reglamento de PH. *Jurídicos: redactar un reglamento de copropiedad y administración por acto de escritura pública. Inscripción del reglamento en el registro. La inscripción es constitutiva del estado de PH.
OBJETO DEL DR DE PH (2039): La unidad funcional. Inescindiblemente unida a la porción indivisa sobre las partes comunes. Pueden ser departamentos, pisos, locales, cocheras. A pedido de uno o alguno de los copropietarios. Por un numero de propietarios ante inactividad o tratamiento de la remoción del administrador.
MAYORÍAS – M. Absoluta: doble computo mas del 50% del porcentual y además más de la mitad de los votos computados por unidad funcional (condóminos deben unificar representación). Ej. Obras nuevas o mejoras que no requieran unanimidad. -Unanimidad: mejoras y obras nuevas que afecten la estructura del inmueble, que fueran en beneficio de un propietario (2052), lo que agravie el derecho de propiedad, hipotecar el terreno, cambiar el destino de las partes comunes si agravia el derecho de propiedad. -M. Agravada: 2/3 para modificar el reglamento de propiedad. -M. de valor: en caso de destrucción parcial o total (demolición, venta, reconstrucción).
ASAMBLEA JUDICIAL (2063): -Puede solicitarla el 10% de los propietarios ante omisión del administrador o el consejo a convocar a la asamblea. -Cuando se hayan tomado decisiones en violación de las mayorías. -Cuando no se logre reunir la mayoría necesaria para cesionar. -Cuando las decisiones de la asamblea causen un grave perjuicio y quien la convoca no la haya votado. -Proceso Sumarísimo no contradictorio. -Debe haberse agotado la vía consorcial. -El juez fija una audiencia y convoca a los propietarios. -La asamblea judicial puede resolver con la mayoría simple de los presentes. -Si no se llega a una resolución resuelve el juez. -El juez puede disponer cautelares para regularizar la situación del consorcio. -El juez suple la falta de quórum y mayorías.
CONSEJO DE PROPIETARIOS (2064): -Órgano de fiscalización, controla y acompaña la actividad del administrador. No lo sustituye. -Es facultativo (“puede”). -Suscribe el certificado de deuda, aprueba disposiciones de fondo de reserva, ejerce la administración del consorcio en caso de vacancia, controla los aspectos económicos y financieros del consorcio.
REGLAMENTO DE PH: Es un contrato de adhesión. Regula la vida del consorcio. Debe redactarse en escritura pública. Rige los derechos y obligaciones de los titulares de ph. Integra el título suficiente sobre la UF.
CLÁUSULAS OBLIGATORIAS (2056): Determinación del terreno, determinación de las unidades funcionales y complementarias, enumeración de los bienes propios, enumeración de las cosas y partes comunes, composición del patrimonio del consorcio, determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad, determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes, uso y goce de las cosas y partes comunes, uso y goce de los bienes del consorcio, destino de las unidades funcionales, destino de las partes comunes, facultades especiales de las asambleas de propietarios; determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación; especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas; determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal; forma de computar las materias; determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios; designación, facultades y obligaciones especiales del administrador; plazo de ejercicio de la función del administrador; fijación del ejercicio financiero del consorcio; facultades del consejo de propietarios.
CLAUSULAS FACULTATIVAS: -Atento la naturaleza contractual del reglamento de propiedad horizontal, puede comprender pautas acerca de otros aspectos que, en el marco de la autonomía de la voluntad, las partes deseen incluir y que serán de cumplimiento obligatorio para los propietarios, una vez insertas en el reglamento. -Pueden regir el procedimiento extrajudicial a seguirse en caso de incumplimiento del pago de expensas comunes. -La forma de constituir en mora al deudor, ya sea mora automática o bien requerirse la previa intimación. -Fijar los intereses moratorios por la demora en el cumplimiento de las mismas. -La base de subasta en caso de ejecución forzada de la unidad funcional, lugar de pago de las expensas. -Multas a causa de incumplimientos de las normas previstas en el reglamento, pautas sobre la admisión o prohibición de hacer publicidad, relativas a locales comerciales, forma de presentación de presupuestos, rendición de cuentas del administrador, libros que deben llevarse por éste.
SUBCONSORCIOS (2068): Deben estar previstos en el reglamento de propiedad. Deben ser administrativamente convenientes. Se trata de sectores con independencia funcional y administrativa. Pueden tener una administración separada (subadministrador). Pueden tener una reunión de propietarios diferenciada (subasamblea) que tiene competencia en lo que corresponde a cada sector independiente. Frente a 3° responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran. En caso de conflicto entre diversos sectores define la asamblea.
EXTINCIÓN DEL SISTEMA DE PH: Destrucción y grave deterioro. Confusión. Por decisión unánime de los propietarios.
PREHORIZONTALIDAD (2070/71): Es la situación jurídica previa a la existencia de la propiedad horizontal. Abarca el periodo desde el momento en que se ofrecen en venta las futuras unidades, que pueden existir físicamente o estar en construcción hasta el nacimiento del “estado de propiedad horizontal”. El objetivo de la normativa es brindar un marco de protección a los compradores por boleto de compraventa anteriores a la constitución. El propietario obligatoriamente debe contratar un seguro a favor de los adquirentes. La contingencia cubierta es el incumplimiento de la obligación de escriturar a favor de los adquirentes. El “adquirente” debe recibir la devolución de las sumas que había abonado a cuenta de precio, con más los intereses. El incumplimiento de la obligación priva al titular del dominio de todo derecho contra el adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones.
CASOS EXPRESAMENTE EXCLUIDOS (2072): -Cuando la constitución de la PH resulta de la partición del condominio o comunidad hereditaria o liquidación de personas jurídicas. -Los que versan sobre inmuebles del dominio privado del Estado. -Los concernientes a construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso de organismos oficiales o de entidades financiera especialmente calificadas por el organismo de control si de sus cláusulas resulta que los contratos definitivos con los adquirentes deben ser celebrados por el ente financiador o fiduciario, a quien los propietarios deben otorgarle poder irrevocable a ese fin. -Con independencia funcional conforme a su destino. -Salida a la vía pública. -Comprende la propiedad indivisa del terreno y de las partes comunes. -Puede comprender la propiedad de una unidad complementaria.
COSAS Y PARTES COMUNES (2040): Destinados a permitir el acceso a las partes privativas (palier ascensor); destinadas a garantizar el funcionamiento del sistema (servicios, esparcimiento, seguridad); ningún propietario tiene derecho exclusivo sobre ellas; puede ser de uso común o de uso exclusivo de algún propietario; el uso común o exclusivo lo determina el reglamento; en caso de silencio respecto a alguna de las partes, se considera común.
COSAS Y PARTES NECESARIAMENTE COMUNES (2041): Las termina el CCCN. Terreno, pasillos, techos, azoteas, cimientos, muros maestros, tecos, ascensores. No pueden ser convertidas en privativas por el reglamento.
COSAS Y PARTES COMUNES NO INDISPENSABLES (2042): No son fundamentales para la subsistencia del sistema. Las determina el reglamento. Piletas, canchas de tenis, gimnasio.
COSAS Y PARTES PROPIAS (PRIVATIVAS – 2043): Son las cosas limitadas por las estructuras de la UF. Puertas interiores, ventanas, revestimientos de las paredes, artefactos, tabiques internos.
CONSORCIO DE PROPIETARIOS (2044): Constituido por el conjunto de los propietarios. Es una persona jurídica privada (146). Los miembros no responden por las obligaciones de la persona jurídica (143). Tiene plena capacidad para el cumplimiento del objeto consorcial. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador. La personalidad se extingue por la desafectación del inmueble al régimen de PH, por escritura pública e inscripción registral. Los propietarios tienen responsabilidad subsidiaria e ilimitada. Existen posturas contrapuestas respecto a la quiebra del consorcio.
FACULTADES MATERIALES Y JURIDICAS DE LOS PROPIETARIOS (2045): En relación a las partes privativas MATERIALES: Usar conforme a su destino y normas del reglamento. Gozar (percibir los frutos). Disposición material limitada porque no puede variar el aspecto externo de su unidad, cambiar el destino. JURÍDICA: Enajenar, constituir DR, Todo inescindiblemente unido al porcentual ideal de la parte común 2045.
OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS (2046): -Cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay. -Conservar en buen estado su UF. -Pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa. -Contribuir a la integración del fondo de reserva si lo hay. -Permitir el acceso a su UF para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación. -Notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la UF.
PROHIBICIONES A LOS PROPIETARIOS Y OCUPANTES (2047): -Destinar las UF a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de PH. -Perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia. -Ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble. -Depositar cosas peligrosas o perjudiciales.
INFRACCIONES (2069): Consorcio y propietarios tienen acción para hacer cesar la infracción. Por la vía procesal más breve del ordenamiento local. El ocupante no propietario puede ser desalojado en caso de reiteración.
EXPENSAS (2048): Pago de expensas ordinarias y extraordinarias. Son las erogaciones que deben soportar para la subsistencia de PH (mantenimiento, funcionamiento, seguridad, mejoras etc). El reglamento de propiedad debe establecer la proporción de cada UF el pago de las expensas comunes. El reglamento de PH puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las UF que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones (2049). EXP. ORDINARIAS: tienen por objeto el funcionamiento, seguridad y conservación del inmueble edificado. No requieren aprobación previa de la asamblea. Son liquidadas por el administrador. Comprenden los gastos que son generados por los servicios comunes, honorarios del administrador, remuneración del encargado, el pago de las primas de los seguros del edificio, del personal. EXP. EXTRAORDINARIAS: deben ser decididas por la asamblea de propietarios. Son gastos que no forman parte del desenvolvimiento cotidiano del consorcio. OBLIGADOS AL PAGO (2049 y 2059) Propietarios; los poseedores por cualquier titulo (poseedor por boleto de compraventa); titulares de otros DR que se ejerzan por la posesión; no son obligados los locatarios, los enajenantes no se liberan de las deudas devengadas durante su titularidad por las que responderán con todo su patrimonio; los propietarios están obligados al pago de aquellas expensas devengadas con anterioridad a su adquisición de las que responden solo con la cosa además están obligados al pago de las expensas devengando durante su titularidad de las que responde con todo su patrimonio; el convenio entre adquirente y enajenante es inoponible al Consorcio. NATURALEZA DEL CREDITO POR EXPENSAS: es una carga real, impuesta por la ley. No es una obligación propter rem. Prescribe a los 2 anios. EL CERTIFICADO DE DEUDA: es expedido por el administrador, debe ser aprobado por el consejo de propietarios (si existe). Es titulo ejecutivo, establece la deuda liquida y exigible. El procedimiento para el cobro es ejecutivo, el titular del crédito es el consorcio. VENTAJAS DE LAS QUE GOZA EL CREDITO POR EXPENSAS: Privilegio especial en las ejecuciones individuales. No le es oponible la afectación del inmueble al régimen de protección de la vivienda. Mayores intereses que los moratorios de plaza. Derecho de retención. Imposibilidad de abandonar. Procedimiento ejecutivo. EL ADMINISTRADOR (2065): Puede ser persona física o jurídica. Es el representante legal: su función es administrar las cosas de aprovechamiento común, elegir al personal de servicio y despedirlo, recaudar los fondos y realizar los gastos necesarios para la conservación y mejoras del edificio, convocar las asambleas, rendir cuentas. Tiene carácter de mandatario. El primer administrador surge del reglamento pero la primera asamblea debe confirmarlo o designar otro. Los administradores, salvo el 1 deben ser nombrados y removidos por la asamblea. La mayoría requerida debe ser establecida por el reglamento para nombrar y remover. DERECHOS Y OBLIGACIONES (2067): Los establecen la ley, el reglamento y la asamblea. Se presume oneroso si nada dice. Convocar a la asamblea y redactar el orden del día. Ejecutar las decisiones de la asamblea. ETC LEER. ASAMBLEAS (2058 a 2063): órgano deliberativo, única via idónea para resolver los asuntos de interés común. Solo puede tratarse el orden del día. Puede autoconvocarse con los 2/3 de la totalidad de los propietarios. Puede haber decisiones sin asamblea por unanimidad de todos los propietarios. Debe labrarse un acta, firmada por presidente y dos propietarios y todos los asistentes (2062). ORDINARIA: Se reúne al menos una vez al año. Trata todos los temas que estén en el orden del día. Cuestiones que deben ser tratadas con regularidad, aprobación de la gestión del administrador, designar miembros del consejo o al administrador, evaluar presupuestos para gastos de reparaciones, etc. EXTRAORDINARIA: Convocada por voluntad del administrador.

CONJUNTOS INMOBILIARIOS
Clubes de campo, barrios cerrados, centros de compras, parques industriales, tiempo compartido, cementerios privados, denominador común: la incidencia del D publico, la privatización de los servicios públicos, la fuerte interrelación personal y la necesaria intervención de mecanismos del propio conjunto para satisfacer las principales necesidades y cubrir intereses del grupo. Las provincias en ejercicio del poder de policía urbanística que las asiste, hayan ido legislando a fin de brindar un marco legal a esta imparable realidad, en la que están comprometidos tanto los intereses públicos como particulares.
Elementos característicos: (2074) el cerramiento, las partes comunes y privativas, el estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, el reglamento por el que se establecen los órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los D particulares y régimen disciplinario, la obligación de contribuir con los gastos y contribuciones para el mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario y la entidad con personeria jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas. ‘’DR de propiedad horizontal especial’’: las unidades privativas pueden hallarse construidas o en proceso de construcción, solo son necesariamente comunes las partes y lugares del terreno destinadas a vías de circulación, acceso y comunicación, áreas especificas al desarrollo de actividades deportivas, etc. 2076: Son necesariamente comunes o de uso común las partes y lugares del terreno destinadas a vías de circulación, acceso y comunicación, áreas especificas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y servicios comunes, y todo otro bien afectado al uso comunitario, calificado como tal por el respectivo reglamento de propiedad y admisnitracion que regula el emprendimiento. Las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no este determinado se consideran comunes. 2082: El reglamento del conjunto inmobiliario puede establecer condiciones y pautas para el ejercicio del derecho de uso y goce de los espacios e instalaciones comunes por parte de terceros en los casos en que los titulares del dominio de las unidades particulares ceden temporariamente, en forma total o parcial, por cualquier titulo o derecho, real o personal, el uso y goce de su unidad funcional. 2083. Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios. El reglamento puede establos espacios establecer la extensión del uso y goce de los espacios e instalaciones comunes a aquellas personas que integran el grupo familiar del propietario de la UF y prever un régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios de dichos bienes, con las características y bajo las condiciones que, a tal efecto, dicte el consorcio de propietarios. El uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas puede ser pleno, parcial o limitado, temporario o permanente, es siempre personal y no susceptible de cesión ni transmisión total o parcial, permanente o transitoria, por actos entre vivos ni mortis causa. Los no propietarios quedan obligados al pago de las contribuciones y aranceles que a atal efecto determine la normativa interna del conjunto inmobiliario. 2077: La UF que constituye parte privativa puede hallarse construida o en proceso de construcción, y debe reunir los requisitos de independencia funcional según su destino y salida a la vía pública por vía directa o indirecta. 2078: Facultades y obligaciones de los propietarios. Cada propietario debe ejercer su derecho dentro del marco establecido en la presente normativa, con los limites y restricciones que surgen del respectivo reglamento de propiedad horizontal del conjunto inmobiliario, y teniendo en miras el mantenimiento de una buena y normal convivencia y la protección de valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos.
TIEMPO COMPARTIDO: La asignación de usos y goces sucesivos o alternados por periodos determinados, sobre un conjunto de cosas, puede sujetarse al régimen de los derechos personales o del condominio con indivisión forzosa sin limite de tiempo. En este caso el condominio con indivisión forzosa se constituye por el otorgamiento de escritura pública del reglamento de condominio y administración y su inscripción en el registro inmobiliario. 2087: “Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino.” 2088: “Con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyen o transmiten, y del régimen leal al que los bienes se encuentren sometidos, el tiempo compartido se integra con inmuebles y muebles, en tanto la naturaleza de éstos sea compatible con los fines mencionados.” 2089: “La constitución de un tiempo compartido requiere la afectación e uno o más objetos a la finalidad de aprovechamiento periódico y por turnos, la que, en caso de tratarse de inmuebles, debe formalizarse por escritura pública, que debe contener los requisitos establecidos en la normativa especial.” 2090: El instrumento de afectación de un tiempo compartido debe ser otorgado por el titular del dominio. En el supuesto en que dicho titular no coincida con la persona del emprendedor, éste debe comparecer a prestar su consentimiento a la afectación instrumentada. 2092: El instrumento de afectación debe ser inscripto en el respectivo Registro de la Propiedad y en el Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo Compartido previsto en la ley especial, previo a todo anuncio, ofrecimiento o promoción comercial. 2094: Son deberes del emprendedor: a) establecer el régimen de utilización y administración de las cosas y servicios que forman parte del tiempo compartido y controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del administrador; b) habilitar un Registro de Titulares, que debe supervisar la autoridad de aplicación, en el que deben asentarse los datos personales de los usuarios y su domicilio, períodos de uso, el o los establecimientos a los que corresponden, tipo, extensión y categoría de las unidades, y los cambios de titularidad; c) garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios, en la oportunidad y condiciones comprometidas; d) abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas. 2095: Son deberes de los usuarios del tiempo compartido: a) ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos y sin impedir a otros usuarios disfrutar de los turnos que les corresponden; b) responder por los daños a la unidad, al establecimiento, o a sus áreas comunes, ocasionados por ellos, sus acompañantes o las personas que ellos autorizan, si tales daños no son ocasionados por su uso normal y regular o por el mero transcurso del tiempo; c) comunicar a la administración toda cesión temporal o definitiva de sus derechos, conforme a los procedimientos establecidos en el reglamento de uso; d) abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del sistema y del fondo de reserva, así como todo gasto que pueda serle imputado particularmente. 2100: La relación entre el propietario, emprendedor, comercializador y administrador del tiempo compartido con quien adquiere o utiliza el derecho de uso periódico se rige por las normas que regulan la relación de consumo, previstas en este Código y en las leyes especiales.
CEMENTERIOS – SEPULCROS – CEMENTERIOS PRIVADOS. 2103: Concepto de los cementerios privados como “los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos”. Elementos característicos: 1) necesaria habilitación municipal, 2) cerramiento, 3) las partes comunes y privativas; 4) el estado de indivisión forzosa y perpetua de las pares, lugares y bienes comunes; 5) el reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, dirección administración del cementerio, las limitaciones y restricciones a los derechos del titular del derecho de sepultura, y régimen disciplinario, la obligación de contribuir con los gastos y contribuciones para el mantenimiento y funcionamiento del cementerio. 2104: El titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación del inmueble a efectos de destinarlo a la finalidad de cementerio privado, que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble juntamente con el reglamento de administración y uso del cementerio. A partir de su habilitación por parte de la municipalidad local el cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía. 2105: “El reglamento de administración y uso debe contener: a) la descripción del inmueble sobre el cual se constituye el cementerio privado, sus partes, lugares, instalaciones y servicios comunes; b) disposiciones de orden para facilitar a los titulares de los derechos de sepultura el ejercicio de sus facultades y que aseguren el cumplimiento de las normas legales, reglamentarias y de policía aplicables; c) fijación y forma el pago del canon por administración y mantenimiento, que puede pactarse por períodos anuales o mediante un único pago a perpetuidad; d) normativa sobre inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y traslados; e) pautas sobre la construcción de sepulcros; f) disposiciones sobre el destino de los restos mortales en sepulturas abandonadas; g) normas sobre acceso y circulación de titulares y visitantes; h) constitución y funcionamiento de los órganos de administración.” Registrarse. 2106: Es obligación del administrador del cementerio privado llevar registro de las inhumaciones con los datos identificatorios de la persona inhumada y el registro de titulares de los derechos de sepultura, en el que deben consignarse los cambios de titularidad producidos. 2108: El titular de la sepultura debe: a) mantener el docoro, la sobriedad y el respeto que exigen el lugar y el derecho de otros; b) contribuir periódicamente con la cuota de servicio para el mantenimiento y funcionamiento del cementerio; c) abonar los impuestos, tasas y contribuciones que a tales efectos se fijen sobre su parcela; d) respetar las disposiciones y reglamentos nacionales, provinciales y municipales de higiene, salud pública y policía mortuoria. 2110: Las parcelas exclusivas destinadas a sepulturas son inembargables excepto por: a) los créditos provenientes de saldo de precio de compra y construcción de sepulcro; b) las expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a aquellas. 2111: Relación de consumo. 2112: Al derecho de sepultura sobre la parcela se le aplican las normas sobre derechos reales

DERECHO DE SUPERFICIE: es aquel DR por el cual le es concedido a su titular la facultad de construir o plantar el suelo ajeno y hacer suyo lo plantado o construido, con independencia de la propiedad del suelo o la de adquirir una edificación o plantación ya existente en forma separada de la propiedad del suelo. El dominio del suelo continúa reposando en cabeza del propietario (nudo propietario), soportando este dominio la carga que configura el derecho de superficie. 2114: “El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el titulo suficiente para su constitución y dentro de los previsto en este Título y las leyes especiales.” Se trata de un DR inmobiliario que se ejerce separadamente del derecho del dueño del terreno, quien tiene un dominio imperfecto o desmembrado. Es un derecho principal, transmisible, registrable, que recae sobre inmuebles y que se ejerce por la posesión. 2115: “El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o forestaciones sobre la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o construido. También puede constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad. En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del suelo.” 2116: “El derecho de superficie puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte determinada, con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya existentes aun dentro del régimen de propiedad horizontal. La extensión del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantación, forestación o construcción, pero debe ser útil para su aprovechamiento.” 2117: “El plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder de setenta años cuando se trata de construcciones y de cincuenta años para las forestaciones y plantaciones, ambos contados dese la adquisición del derecho de superficie. El plazo convenido puede ser prorrogado siempre que no exceda de los plazos máximos.” 2118: “Están facultados para constituir el derecho de superficie los titulares de los derechos reales de dominio, condominio y propiedad horizontal.” Es facultad del propietario constituir D de superficie a favor de uno o más personas. Respecto del condominio, es necesario el consentimiento unánime expreso de todos los condóminos para la constitución del derecho de superficie sobre toda la cosa o una parte material de ella. 2119: “El derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o gratuito y puede ser transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte. No puede adquirirse por usucapión. La prescripción breve es admisible a los efectos del saneamiento del justo título.” 2120: “El titular del derecho de superficie está facultado para constituir derechos reales de garantía sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria, limitados, en ambos casos, al plazo de duración del derecho de superficie. El superficiario puede afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal, con separación del terreno perteneciente al propietario excepto pacto en contrario; puede transmitir y gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u otras unidades privativas, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad de consentimiento del propietario.”
PROTECCIÓN LEGAL DE LA VIVIENDA: Art. 14 Bis C.N.  Acceso a una vivienda. 244: “Puede afectarse al régimen previsto en este Capítulo, un inmueble destinado a vivienda, por su totalidad o hasta una parte de su valor. Esta protección no excluye la concedida por otras disposiciones legales. La afectación se inscribe en el registro de la propiedad inmueble según las formas previstas en las reglas locales, y la prioridad temporal se rige por las normas contenidas en la ley nacional del registro inmobiliario. No puede afectarse más de un inmueble. Si alguien resulta ser propietario único de dos o más inmuebles afectados, debe optar por la subsistencia de uno solo en ese carácter dentro del plazo que fije la autoridad de aplicación, bajo apercibimiento de considerarse afectado el constituido en primer término.” Legitimados para afectar (245): 1) el titular de dominio; 2) los condóminos, en forma conjunta sin necesidad de ser parientes entre sí; 3) el juez, si fue dispuesta por acto de última voluntad, y es solicitada por cualquiera de los beneficiarios, o el ministerio público; 4) el juez, de oficio en la resolución que resuelve las cuestiones relativas a la conclusión de la convivencia, si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida; 5) el juez, a petición de parte, en la resolución que atribuye la vivienda en el juicio de divorcio. 246: “Son beneficiarios de la afectación: a) el propietario constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes; b) en defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el constituyente.” 247: “Habitación efectiva Si la afectación es peticionada por el titular registral, se requiere que al menos uno de los beneficiarios habite el inmueble. En todos los casos, para que los efectos subsistan, basta que uno de ellos permanezca en el inmueble.” 248: “La afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada y a los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio.” 249: “Efecto principal de la afectación La afectación es inoponible a los acreedores de causa anterior a esa afectación. La vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción, excepto: a) obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que gravan directamente al inmueble; b) obligaciones con garantía real sobre el inmueble, constituida de conformidad a lo previsto en el artículo 250; c) obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda; d) obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces, o con capacidad restringida. Los acreedores sin derecho a requerir la ejecución no pueden cobrar sus créditos sobre el inmueble afectado, ni sobre los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio, aunque sea obtenido en subasta judicial, sea ésta ordenada en una ejecución individual o colectiva. Si el inmueble se subasta y queda remanente, éste se entrega al propietario del inmueble. En el proceso concursal, la ejecución de la vivienda sólo puede ser solicitada por los acreedores enumerados en este artículo.” 250: “El inmueble afectado no puede ser objeto de legados o mejoras testamentarias, excepto que favorezcan a los beneficiarios de la afectación prevista en este Capítulo. Si el constituyente está casado o vive en unión convivencial inscripta, el inmueble no puede ser transmitido ni gravado sin la conformidad del cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la transmisión o gravamen deben ser autorizados judicialmente.” 251: “Son embargables y ejecutables los frutos que produce el inmueble si no son indispensables para satisfacer las necesidades de los beneficiarios.” 252: “Créditos fiscales La vivienda afectada está exenta del impuesto a la transmisión gratuita por causa de muerte en todo el territorio de la República, si ella opera a favor de los beneficiarios mencionados en el artículo 246, y no es desafectada en los cinco años posteriores a la transmisión. Los trámites y actos vinculados a la constitución e inscripción de la afectación, están exentos de impuestos y tasas.” 253: “La autoridad administrativa debe prestar asesoramiento y colaboración gratuitos a los interesados a fin de concretar los trámites relacionados con la constitución, inscripción y cancelación de esta afectación.” 254: “Si a solicitud de los interesados, en los trámites de constitución intervienen profesionales, sus honorarios no pueden exceder en conjunto el uno por ciento de la valuación fiscal. En los juicios referentes a la transmisión hereditaria de la vivienda afectada y en los concursos preventivos y quiebras, los honorarios no pueden exceder del tres por ciento de la valuación fiscal.” 255: “Desafectación y cancelación de la inscripción La desafectación y la cancelación de la inscripción proceden: a) a solicitud del constituyente; si está casado o vive en unión convivencial inscripta se requiere el asentimiento del cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la desafectación debe ser autorizada judicialmente; b) a solicitud de la mayoría de los herederos, si la constitución se dispuso por acto de última voluntad, excepto que medie disconformidad del cónyuge supérstite, del conviviente inscripto, o existan beneficiarios incapaces o con capacidad restringida, caso en el cual el juez debe resolver lo que sea más conveniente para el interés de éstos; c) a requerimiento de la mayoría de los condóminos computada en proporción a sus respectivas partes indivisas, con los mismos límites expresados en el inciso anterior; d) a instancia de cualquier interesado o de oficio, si no subsisten los recaudos previstos en este Capítulo, o fallecen el constituyente y todos los beneficiarios; e) en caso de expropiación, reivindicación o ejecución autorizada por este Capítulo, con los límites indicados en el artículo 249.” 256: “Inmueble rural Las disposiciones de este Capítulo son aplicables al inmueble rural que no exceda de la unidad económica, de acuerdo con lo que establezcan las reglamentaciones locales.”