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El Derecho Real es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente de orden público establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa determinada (objeto) una relación inmediata, que previa publicidad obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo (obligación negativa), naciendo para el caso de violación una acción real que otorga a sus titulares las ventajas inherentes del ius persequendi y del ius preferendi"
Desglose de la definición:
*Enumeracion de los derechos reales
ARTICULO 1887.- Enumeración. Son derechos reales en este Código:
a) el dominio; b) el condominio; c) la propiedad horizontal; d) los conjuntos inmobiliarios; e) el tiempo compartido; f) el cementerio privado; g) la superficie h) el usufructo; i) el uso; j) la habitación; k) la servidumbre; l) la hipoteca; m) la anticresis; n) la prenda.
*ADQUISICIÓN de DERECHOS REALES:
ARTICULO 1922.- Adquisición de poder. Para adquirir una relación de poder sobre una cosa, ésta debe establecerse voluntariamente:
a) por sujeto capaz, excepto las personas menores de edad, para quienes es suficiente que tengan diez años;
b) por medio de un contacto con la cosa, de la posibilidad física de establecerlo, o cuando ella ingresa en el ámbito de custodia del adquirente.
Las pautas generales para adquirir las relaciones de poder, unilateral o bilateralmente, se aplican tanto a la posesión como a la tenencia. La adquisición tiene que ser voluntaria, por lo tanto la persona debe ser capaz. Se establece que a partir de los diez años se tiene esa capacidad lo que constituye una excepción a al régimen general de capacidad establecido en el Código que es de trece años para actos lícitos y además se exige que haya contacto con la cosa, que el corpus se halle dentro del ámbito de custodia.
ARTICULO 1923.- Modos de adquisición. Las relaciones de poder se adquieren por la tradición. No es necesaria la tradición, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste pasa la posesión a quien la tenía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro, quien la adquiere desde que el tenedor queda notificado de la identidad del nuevo poseedor. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro, reservándose la tenencia y constituyéndose en representante del nuevo poseedor. La posesión se adquiere asimismo por el apoderamiento de la cosa.
Hay diferentes modos de adquirir la posesión, en forma
A)bilateral
-tradición (entrega voluntaria)
- constituto posesorio (cuando el poseedor pasa a ser tenedor)
EJ:Tenedor que tenía cosa a nombre del poseedor pasa a tenerla a nombre de otro poseedor. Cambia de poseedor. Propietario le dice al inquilino que tiene que vender, entonces el inquilino pasa a ser inquilino del nuevo dueño.
-la traditio brevi manu (cuando el tenedor pasa a ser poseedor)
EJ: cuando va a vender habla con comprador y se lo alquila.
B)unilateral por el apoderamiento de la cosa
La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera.
Título suficiente: es el acto jurídico cuya finalidad consiste en la transmisión de un DR propio del disponente capaz y legitimado al efecto (nadie puede transmitir más derechos que los propios) al adquirente también capaz, con las formas que el ordenamiento jurídico prescribe para alcanzar el fin previsto (en materia de inmuebles escritura pública)
MODO SUFICIENTE es la tradición, que es el acto jurídico real, implica la materialidad de la entrega de la cosa, el desplazamiento de esta, el tradens hacia el accipiens. La tradición me permite tomar la posesión.. Sin tradición no se constituye ningún derecho real La inscripción es DECLARATIVA para inmuebles.
Principio de publicidad: Para cosas muebles registrables se necesita título y modo suficiente + inscripción registral que es constitutiva. La inscripción solo se hace para dar publicidad del acto y que pueda ser oponible “erga omnes”. En la hipoteca no hay tradición.
Con la reforma de ley 17711, se incluye al boleto de compraventa como título suficiente para la posesión.
*CONVALIDACION DEL DERECHO REAL (ART 1885)
Si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene, lo adquiere posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada. La convalidación (instituto que posibilita que un acto jurídico inicialmente ineficaz se convierta en válido, con efecto retroactivo al tiempo de su otorgamiento, en virtud de un suceso posterior a su celebración) es de muy escasa aplicación en la práctica.
Art. 3270: Nadie puede transmitir a otro lo que no tiene, ni transmitir un derecho mejor o + perfecto que el que tenía, ni nadie puede recibir de otro un derecho + perfecto que el que tenía quien se lo transmitió. Convalidar es 1ro tener el derecho. Si una cosa se transfiere por alguien que no era el titular, se declara nula la transferencia, pero si en el ínterin, se produce la adquisición de la cosa, se convalida el acto, por el principio de convalidación se considera que, retroactivamente, la cosa fue válidamente transmitida.
POSESIÓN:
Posesión. Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no.
Es una situación de hecho, que impone la necesidad de que para que haya posesión hacen falta
-el corpus (tener la cosa)
-el animus domini (es el elemento sicológico, animo de dueño, de poseedor, no reconoce mejor derecho en otro)
Además, establece que el poseedor no debe reconocer en otro el derecho de propiedad y da importancia a los actos que la exteriorizan.
Artículo 2352.El que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la propiedad, es simple tenedor de la cosa, y representante de la posesión del propietario, aunque la ocupación de la cosa repose sobre un derecho.
Artículo 2353.Nadie puede cambiar por sí mismo, ni por el transcurso del tiempo, la causa de su posesión. El que comenzó a poseer por sí y como propietario de la cosa, continúa poseyendo como tal, mientras no se pruebe que ha comenzado a poseer por otro. El que ha comenzado a poseer por otro, se presume que continúa poseyendo por el mismo título, mientras no se pruebe lo contrario.
Artículo 2354.Tampoco se pueden cambiar por la propia voluntad, ni por el transcurso del tiempo, las cualidades ni los vicios de la posesión; tal como ella comenzó, tal continúa siempre, mientras no se cree un nuevo título de adquisición.
CLASIFICACIÓN DE LA POSESIÓN- ART. 2355
Artículo 2355.
La posesión será legítima, cuando sea el ejercicio de un derecho real, constituido en conformidad a las disposiciones de este Código. Ilegítima, cuando se tenga sin título, o por un título nulo, o fuere adquirida por un modo insuficiente para adquirir derechos reales, o cuando se adquiera del que no tenía derecho a poseer la cosa, o no lo tenía para transmitirla. Se considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa.
Artículo 2356.
La posesión puede ser de buena o de mala fe. La posesión es de buena fe, cuando el poseedor, por ignorancia o error de hecho, se persuadiere de su legitimidad.
POSESIÓN LEGÍTIMA cuando el poseedor que ejerce posesión: corpus + animus domine, en ejercicio de un derecho real es dueño o usufructuario.
POSESIÓN ILEGÍTIMA DE BUENA FE cuando el poseedor por ignorancia o error cree sin dudar que quien le transmitiera la cosa era el verdadero titular.
POSESIÓN ILEGÍTIMA DE MALA FE SIMPLE el poseedor adquirió la cosa sabiendo la ilegitimidad de la transmisión.
POSESIÓN ILEGÍTIMA MALA FE VICIOSA cuando el poseedor sabe que lo adquirido proviene de un acto ilegítimo, para derecho penal es delito. En muebles se da por hurto, robo, abuso de confianza, estelionato (dar casa sin decir las cargas que pesan sobre ella) Posesión de mala fe viciosa en inmuebles: usurpación, clandestinidad, violencia, abuso de confianza .La posesión viciosa es siempre unilateral.
Los vicios de la posesión son relativos, solo pueden ser alegados por el poseedor que los sufrió, legitimación activa, no por los anteriores. El demandado es la legitimación pasiva. Si el que compra no sabe que la cosa está viciada la posesión es pura y sin vicio respecto de ese dueño, por eso es relativo. PURGA DE VICIOS. Se tiene 1 año para alegar vicio de posesión, vencido el plazo, al año el vicio caduca y el poseedor pierde las acciones posesorias. La posesión es un hecho, por eso el usurpador es poseedor. El que tenga derecho entablará las acciones posesorias para recuperar su derecho real, como la posesión se presume iuris tantum, el que alega deberá probarlo. No se discuten títulos sino hechos. La buena fe también se presume significa creer sin dudar de la legitimidad de la adquisición. Pero si hay acción reivindicatoria (art889), entonces sí se deberá probar que hay derecho con el título.
En el C.C. Vélez no había mencionado la buena fe en relación a la posesión legítima, porque la posesión legítima no admite otro calificativo. La buena fe está relacionada con la ilegalidad.
Tenencia- se tienen corpus. Posesión – se tiene corpus + animus domine.
PRESUNCIONES DE LA POSESIÓN:
Art.2362 se presume la buena fe
Art. 2363 posee porque posee, se presume posesión y buena fe, el poseedor nada tiene que probar.
Art. 2384 si realiza actos posesorios (edificar cultivar) se presume que es poseedor
Art. 2403si se posee la cosa principal se presume posesión de las accesorias
Art. 2412 en cosas muebles se presume que el poseedor es propietario. Todas las presunciones son IURIS TANTUM.
ACCESIÓN DE LA POSESIÓN: significa suma o unión de la posesión, es un instituto que se usa para sumar años para usucapir o adquirir por prescripción. También se usa para sumar el año necesario para iniciar defensa posesoria.
REQUISITOS: Cumplir anualidad, que ninguna de las 2 posesiones sea viciosa, que la posesión derive inmediatamente de la otra sin posesión intermedia, que exista vínculo jurídico entre ambas posesiones. Los requisitos son sumatorios. PARA ACCIONAR se debe PROBAR: que es poseedor y que adquirió sin vicio. Lo mismo debe probar el poseedor inmediato anterior. La accesión de la posesión no actúa en sucesión mortis causa porque el heredero toma el lugar del causante. Según Savigní hay una teoría para proteger la posesión, es relativa porque se protege a la posesión protegiendo al poseedor a través de las acciones posesorias de ataques de 3ros o del dueño. El poseedor y la posesión están vinculados entre sí.
EFECTOS DE LA POSESIÓN: los efectos jurídicos son: las acciones posesorias y con el paso del tiempo la posibilidad de usucapir. Para cosas muebles (no robadas ni perdidas) Art. 2412, la posesión vale como título, hay dominio inmediato.
Conservacion de la posesión:
Para conservar la posesión solamente se necesita el animus dice el Art. 2445: Pero no solo el animus sino el mismo relacionado con la cosa
La posesión se conserva y se retiene con por la sola voluntad de continuar en ella, aunque el poseedor no tenga la cosa por si o por otro. La voluntad de conservar la posesión se juzga que continua mientras no se haya manifestado una voluntad contraria.
Es solo con el animus cuando la cosa desaparece por un plazo Art. 2450:Mientras haya esperanza probable de recuperar la cosa perdida, la posesión se conserva por la simple voluntad.
ARTICULO 1929.- Conservación. La relación de poder se conserva hasta su extinción, aunque su ejercicio esté impedido por alguna causa transitoria.
Las relaciones de poder se conservan aun en caso de que se vea impedida la posibilidad de disponer de la cosa. No resulta indispensable tener el corpus para seguir siendo el titular de una relación de poder. Así, puede ocurrir que el poseedor ya no tenga la voluntad de continuar con la posesión y que todavía no haya exteriorizado su decisión. Si ello sucede no se produce ningún efecto jurídico: conserva la relación de poder.
ARTICULO 1930.- Presunción de continuidad. Se presume, a menos que exista prueba en contrario, que el sujeto actual de la posesión o de la tenencia que prueba haberla ejercitado anteriormente, la mantuvo durante el tiempo intermedio.
Una relación de poder actual y una anterior, debe presumirse que se la tuvo por el tiempo intermedio, esta presunción admite prueba en contrario. Establece que el poseedor y el tenedor mantienen su relación de hecho con la cosa si acreditan haber ejercido su relación anteriormente.
Perdida de posesión:
Por abandono voluntario de la cosa. Cuando la cosa deja de existir. Cuando la cosa se pierde indefectiblemente y no hay probabilidad de encontrarla.
ARTICULO 1931.- Extinción. La posesión y la tenencia se extinguen cuando se pierde el poder de hecho sobre la cosa.
En particular, hay extinción cuando:
a) se extingue la cosa;
b) otro priva al sujeto de la cosa;
c) el sujeto se encuentra en la imposibilidad física perdurable de ejercer la posesión o la tenencia;
d) desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida;
e) el sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa.
La posesión y la tenencia se extinguen cuando se pierde el poder de hecho sobre la cosa
tenencia;
d) desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida;
e) el sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa.
INTERVERSION DEL TITULO. Nadie puede cambiar la especie de su relación de poder, por su mera voluntad, o por el solo transcurso del tiempo. Se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa, y sus actos producen ese efecto.
El Código consagra el principio de inmutabilidad de la causa, evitando que varíe sólo con la mera voluntad o a través del paso del tiempo. El que es poseedor es poseedor y el que es tenedor es tenedor
No obstante, ello no implica que la causa no pueda mutar bilateralmente, cuando existe acuerdo entre las partes, o unilateralmente, si la voluntad de cambiar la causa se manifiesta a través de la realización de actos posesorios, ej. alguien que es tenedor expresa su voluntad de ser poseedor y el verdadero poseedor no repele, no hace nada y se queda pasivo asegura al tenedor comenzar a poseer.
Es indispensable que la intención de cambiar la causa se exteriorice.
EXCEPCIONES A LA TRADICION
-la traditio brevi manu (el que tiene ya la cosa como detentador como es el caso del arrendatario depositario o comodatario, se hace propietario por convenio con el enajenante poseedor de ella)-constituto posesorio (quien tiene la posesión de una cosa la transfiere a otro pero se reserva la tenencia, como cuando alguien vende la propiedad pero continúa usándola como inquilino).
TENENCIA
ARTICULO 1910.- Tenencia. Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor.
La tenencia tiene lugar cuando una persona ejerce un poder de hecho sobre una cosa, actuando como representante del poseedor.
Se distingue aquí el elemento corpus, pero no el animus domini, porque reconoce a otro como dueño con mejor derecho.
Uno es el titular y el otro como representante del poseedor
Hay corpus pero falta animus domini-Art. 2352- el que tiene una cosa pero reconoce en otro la titularidad, es simple tenedor de esa cosa.
Tenencia absoluta o pura son las cosas imposibles de poseer por estar fuera del comercio, como las cosas públicas.
Tenencia relativa puede ser:
Interesada: cuando el tenedor tiene interés en conservar la cosa para sí mismo porque saca provecho, (locatario)
Desinteresada: si el tenedor no tienen derecho de uso y goce pierde el interés en tenerla.
ART2462 CASOS DE TENENCIA:
6- el que sigue poseyendo pero reconoce que otro tiene el derecho y la posesión.
DOMINIO:
Derecho real, del Art. 2503, de orden público, contenido patrimonial, oponible erga omnes. El dominio se obtiene por título y modo suficiente, el modo es el instrumento que da cuenta del acto, si es inmueble, a través de tradición que es constitutiva y escritura pública, declarativa, si es mueble, tradición e inscripción registral constitutiva. El dominio se ejerce por la posesión de cosa propia (menos hipoteca y servidumbre activa)
Diferencia entre propiedad y dominio:
Propiedad, aparece en Art. 14 y 17 C.N. En cuanto a los DDRR, Propiedad es, en sentido amplio, las cosas y los derechos, todo lo que tenga valor pecuniario. En cambio, Dominio es el derecho real más extenso, el que + facultades otorga, es el derecho de propiedad que cae sobre cosa determinada.
CARACTERÍSTICAS DEL DOMINIO:
Absoluto reúne los 3 IUSutendi(de uso), Ius fruendi(derecho de goce), Ius abutendi(derecho de disponer )(lo afecta la constitución de hipoteca como garantía a favor de otro sobre su propia cosa)
Exclusivo: El dominio es exclusivo y no puede tener más de un titular. Quien adquiere la cosa por un título, no puede en adelante adquirirla por otro, si no es por lo que falta al título.
Perpetuo: El dominio es perpetuo. No tiene límite en el tiempo y subsiste con independencia de su ejercicio. No se extingue aunque el dueño no ejerza sus facultades, o las ejerza otro, excepto que éste adquiera el dominio por prescripción adquisitiva.
Dominio-codominio-propiedad horizontal-conjuntos inmoniliarios.
CLASIFICACIÓN DE DOMINIO:
*Perfecto o pleno 2507cuando el derecho no está gravado con ningún derecho real hacia otra persona. Es absoluto, exclusivo y perpetuo.
*Imperfecto o menos pleno: cuando debe resolverse al fin de un cierto tiempo o al advenimiento de una condición, o si la cosa que forma su objeto es un inmueble, gravado respecto de terceros con un derecho real, como servidumbre, usufructo, etcétera.
DOMINIO DESMEMBRADO: afecta la absolutez, se desprende temporalmente de alguno de los IUS y conserva la propiedad.
DOMINIO REVOCABLE: afectan la perpetuidad, cuando hay una cláusula por la que es válido arrepentirse de la operación. Al extinguirse la cosa vuelve a su dueño.
Dominio revocable es el sometido a condición o plazo resolutorios a cuyo cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien se la transmitió. ART1965
DOMINIO FIDUCIARIO: Dominio fiduciario es el que se adquiere con razón de un fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley. ART1701
SUJETOS:
Son las partes que intervienen en la relación jurídica, del negocio fiduciario que sirve de causa fuente al “dominio fiduciario” (en cuanto al derecho real no hay partes porque se establece una relación directa e inmediata entre el sujeto y la cosa).
fiduciante se desprende del bien para constituir el fideicomiso.
Fiduciario: el que recibe el bien, entrega los frutos al beneficiario y al cumplirse el plazo o la condición lo entrega al fideicomisario, lo hace con fines de lucro.
Beneficiario el que recibe los frutos de ese contrato.
Fideicomisario: el último en recibir el bien al final del contrato para trasmitirlo a quien determine el contrato. Afecta la perpetuidad.
MODOS DE ADQUISICIÓN DEL DOMINIO:
Art. 2524- El dominio se adquiere por apropiación, especificación, accesión, tradición, percepción de frutos, sucesión en derechos del propietario, prescripción.
En esta enumeración falta el modo de adquirir por ley, cuando se le da la propiedad al poseedor de buena fe cosa mueble no robada ni perdida, y adquisición por expropiación en caso e utilidad pública. Según el origen de la adquisición puede ser: Originaria o derivada.
Originaria cuando el adquirente no la recibe de nadie, no hay propietario anterior.
El dominio se adquiere sin limitaciones, solo las de la ley. Apropiación, especificación, accesión, percepción de frutos
Derivada: es cuando existe un acto transmisivo, el propietario anterior interviene a favor de uno nuevo. Tradición y sucesión por mortis causas. Las limitaciones son las mismas que tenía el titular anterior.
Modo de adquisición originaria:
Modo de adquisición derivada: es cuando existe un acto transmisivo, como el derecho proviene del anterior el dominio se adquiere con las mismas limitaciones que éste tenía. Tradición y sucesión por mortis causa. Por acto entre vivos: se adquiere por tradición. Por mortis causa: sucesión, consecuencia de la muerte del titular. A título universal: se adquieren todos los bienes. A título singular: se adquieren cosas determinadas. A título oneroso por compraventa. A título gratuito por donación.
TRADICIÓN TRASLATIVA DE DOMINIO:
Concepto
Es el acto jurídico por el cual el propietario capaz entrega la cosa al adquirente también capaz, en virtud de un título suficiente para transmitir el dominio.
Se trata de un acto jurídico bilateral, porque supone el concurso de las voluntades de los dos sujetos; no es contrato, ya que no tiene por fin inmediato crear derechos personales y sus obligaciones correlativas. Es un acto jurídico real, pues conduce a la transmisión de un derecho real.
Se adquiere el dominio en forma derivada. Hacen falta por lo menos 2 personas: el tradens el que entrega, el adquiriente, el que adquiere. Debe haber tradición, pero además se deben cumplir ciertos
Requisitos de la tradición traslativa de dominio
Si falta la capacidad la tradición no es válida porque falta el título suficiente, 3270 nadie puede entregar un derecho que no tiene, ni mejor ni + perfecto. Para esto opera el Art. 1051, que defiende al 3er adquirente a título oneroso y de buena fe solo en casos en que el incapaz estuviera presente en el acto. Esto se hace para no se corte el tráfico comercial.
TRADICIÓN POSESORIA: cuando alguien solo puede entregar o que tiene para entregar el derecho de propiedad.
DIFERENCIAS ENTRE TRADICIÓN POSESORIA Y TRASLATIVA DE DOMINIO: Para que haya tradición posesoria, es necesaria la entrega y recepción voluntarias de la cosa.
Para que se tenga por operada la tradición traslativa de dominio, es indispensable: la legitimación y capacidad del tradente, la capacidad del adquirente, y que la tradición sea consecuencia de una obligación asumida en virtud de título suficiente. La tradición traslativa de dominio es al mismo tiempo tradición posesoria, no así a la inversa.
RESTRICCIONES Y LÍMITES AL DOMINIO:
A partir de la reforma la restricción es que el propietario no puede abusar de su dominio. Otras restricciones son las de interés público y los derechos de los vecinos.
Por interés público, regidas por derecho administrativo:
3- El particular está frente al Estado y no frente a otros propietarios que también tienen otros derechos privados.
4- las restricciones imponen una tolerancia para la actividad administrativa.
5- pueden ser impuestas por diversos motivos (seguridad, higiene, moralidad,…) pero no pueden desmembrar la propiedad porque sino serían servidumbres administrativas.
RESTRICCIONES POR INTERÉS RECÍPROCO DE LOS VECINOS:
Ruidos molestos: el límite es la normal tolerancia. Según reforma 17711 Art. 2618, los ruidos molestos no deben exceder la normal tolerancia aunque hubiera autorización administrativa para producirlos. El juez, por juicio sumario, puede ordenar indemnizar por daños u ordenar que cesen, en virtud del uso no abusivo de la propiedad. Por responsabilidad extracontractual, también son reparables los daños morales.
Árboles y arbustos: Art. 2628- los árboles deben plantarse a 3 metros de la línea divisoria y los arbustos a 1 metro. Caso contrario se puede pedir que se corten. Art. 2629 extiende la posibilidad a pedir que se corten ramas que pasen al vecino. Si pasan raíces el vecino las puede cortar por sí mismo aunque los árboles estén a la distancia permitida.
Luces: si se trata de pared medianera pertenece a los 2 dueños, se necesita autorización del vecino y no es restricción es servidumbre, si se trata de pared contigua-divisoria no medianera, el dueño puede poner vidrios fijos solo para paso de luz a 3 mts de altura con la finalidad de preservar la intimidad del vecino. Para algunos autores se puede permitir vidrio móvil si se mantiene la altura. La jurisprudencia permite colocar vidrios opacos fijos aun a menor altura. Pero el vecino tiene derecho a adquirir la medianera si es para apoyar en ella una construcción y tapar esas luces.
Vistas: son aberturas, el C.C. es más estricto que con las luces. Pueden ser derechas o de costado. Si las ventanas son derechas se hacen a 3mts del vecino, si son de costado a 60 centímetros. En la época de Vélez solo se pensó en las propiedades de planta baja. Por eso si hubiere una “ventana indiscreta” en los actuales edificios de pisos, se podrá pedir que se suprima en virtud del Art.1071, abuso del derecho.
EXTINCIÓN DEL DOMINIO:
Art. 2604.Absoluta si se destruye o agota totalmente una cosa o si la cosa está fuera del comercio (expropiación)
Relativa, 2606, cuando se pierde el dominio para unos pero lo adquieren otros, o por abandono de la cosa.
RÉGIMEN JURÍDICO DE COSAS MUEBLES-
ART. 2412“la posesión de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presunción de retener la propiedad de ella y el poder repeler cualquier acción de reivindicación, si la cosa no hubiera sido robada o perdida”. Posesión + buena fe = hacen presumir la propiedad si la cosa no es robada o perdida. (Relación con el 2667)Si la posesión es de buena fe se puede repeler erga omnes, sea a título oneroso o gratuito, pero uno es el verdadero propietario y éste para rechazar la acción reivindicatoria se le pide el título oneroso, si el dueño verdadero la pide, se debe pagar por la cosa.
CONDOMINIO:
Art. 2673: es el derecho real de propiedad de varias personas por una parte indivisa de cosa mueble o inmueble. Es el dominio en comunidad. Es el único derecho real que en cuanto nace está destinado a desaparece por desavenencia de las partes. Para ser oponible erga omnes debe publicarse (inscripción en registro de la propiedad)
CARACTERES:
Sujetos: mínimo se necesitan 2
Unidad de Objeto: puede ser una o varias cosas.
Partes: cada condómino tiene, respecto al objeto del condominio, una parte indivisa, alícuota o ideal, reflejada no materialmente sino en porcentaje o fracciones.
CONDOMINIO SIN DIVISIÓN FORZOSA:
Cada condómino tiene facultades amplias, puede pedir en cualquier momento la división de la cosa común siempre que no afecte los derechos de los otros condóminos.
DERECHOS: siempre sobre su alícuota, puede enajenar, constituir hipoteca (aunque es prácticamente improbable), uso o habitación. Constituir acciones reales como titular de un derecho real. La servidumbre si los otros están de acuerdo y si es justo la que corresponde a su porcentaje de propiedad. Puede quedarse con los frutos de su parte indivisa. Si la enajena no tienen obligación de preferencia con otro condómino. Tienen derecho a administrar el condominio, Art.2699/2709 unipersonal o pluralmente, las decisiones son por elección mayoritaria, de los condóminos o sus representantes respecto a cómo debe administrarse, quién será el administrador, si es individual o plural. La administración decide que si se da en alquiler las partes comunes, no hay derecho de preferencia sobre ningún condómino sino que se preferirá un 3ro. Todas las decisiones que no cuenten con la aceptación de la mayoría del porcentaje representado, será nula. Si el administrador ejerce sin contar con voto mayoritario será juzgado. OBLIGACIONES: afrontar los gastos comunes de manutención, reparación o conservación de la cosa, no pueden efectuar modificaciones sobre la cosa común. No puede usar las partes comunes en su propio beneficio ni puede deteriorarlas, si esto ocurre está obligado a hacerse cargo de los daños. Un condómino no puede cambiar el objeto constitutivo del condominio.
CONCLUSIÓN DEL CONDOMINIO SIN INDIVISIÓN FORZOSA:
cualquier condómino en cualquier momento puede pedir la división. Cuando se hace la partición se termina el condominio. El efecto de la partición es retroactivo, así que es como si el condominio nunca hubiera existido. La partición puede ser:
PRIVADA. Si los condóminos son capaces y están todos de acuerdo.
Judicial: La determina el juez si hay incapaces interesados, ausentes o menores, o si un 3ro se opone o los condóminos no quieren hacer la partición privada .
Extrajudicial: se formaliza por escritura pública si se hace por instrumento privado se debe homologar
En especie: o Directa: cuando la división de bienes se convierte en antieconómica o cuando los coherederos sienten que la fracción tienen valor afectivo y no se ponen de acuerdo, es preferible hacer partición en especie.
Partición por venta: es venta forzosa por remate, subasta, particular.
Partición con saldo: si en la partición, algún condómino salió beneficiado, se autoriza a que compense en dinero al + perjudicado.
PROPIEDAD HORIZONTAL:
Es un derecho real sobre cosa propia, extra CC regulado por LEY 13512/48, por eso hay que tener en cuenta también la jurisprudencia. Esta ley permite crear un DR de dividir un inmueble en partes y que cada uno de los copropietarios tenga el título de su sector privado. El requisito para determinar el % de dominio sobre la cosa común es el PLANO DE MENSURA.
Los 3 requisitos básicos de la Propiedad Horizontal son: plano, mensura y reglamento.
El OBJETO de la Propiedad Horizontal es siempre un inmueble edificado, antes, un terreno puede constituirse en condominio o someterse a ley de prehorizontalidad, facultativa para la empresa constructora.
Para definir PH hay 2 corrientes que se complementan:
1) dice que es: dominio + condominio con indivisión forzosa en los sectores comunes.
2) dice que es un DR autónomo porque además de ser: dominio + condominio con indivisión forzosa en los sectores comunes, tiene la PH características particulares tales como: administrador, asamblea y pago de expensas comunes.
En toda PH hay 2 sectores diferenciados pero que guardan entre sí una relación inescindible. SECTOR PRIVATIVO: Art. 1: es cada unidad funcional autónoma, que debe tener baño y cocina independientes; y con salida a la vía pública directa o a través de pasaje común. Cada unidad funcional comprende el % sobre los sectores comunes.
SECTOR COMÚN. Art. 2. Cimientos, galerías, escaleras, ascensores, sótano y terraza salvo que el reglamento diga lo contrario. La lista no es taxativa.
En toda PH hay un ÓRGANO EJECUTOR DE LOS ACTOS: el ADMINISTRADOR, un ÓRGANO DELIBERATIVO: La ASAMBLEA, una LEY DE CONSORCIO: es el REGLAMENTO DE COPROPIEDAD redactado en escritura pública. Si no hay reglamento es condominio. Cada reglamento debe tener cláusulas obligatorias y facultativas. Si no contiene las obligatorias el reglamento es nulo, por ejemplo delimitar los sectores, designación de administrador, asambleas: quórum, fechas, régimen de mayorías, etc. Dentro de las facultativas está por ejemplo formar un CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN que tendrá como función principal controlar al administrador.
Las cláusulas pueden ser estatutarias: gravitan sobre el patrimonio de los copropietarios y para modificarlas se necesita la unanimidad.
Reglamentarias: no afecta patrimonialmente y para modificarlas basta con los 2/3 o mayoría absoluta (+ del 50%)
ASAMBLEAS: las convoca el administrador o un Nº mínimo de copropietarios según reglamento. Debe aclararse fecha, día hora y lugar de realización. Si faltan estos requisitos puede impugnarse. En el acta debe constar el ORDEN DEL DÍA con todos los temas a tratar. Al final está el ítem “VARIOS”, donde se ponen los temas propuestos para la próxima, salvo que haya unanimidad presente y se decida tratar en ese momento.
Las asambleas pueden ser:
ORDINARIA para temas cotidianos.
EXTRAORDINARIAS para temas urgentes, imprescindibles, importantes. JUDICIALES. En sede tribunalicia, pero luego de: haber agotado la vía consorcial y justificando debidamente la urgencia. QUÓRUM: es la cantidad mínima de copropietarios necesaria para comenzar una asamblea. Lo estipula cada reglamento según la cantidad de unidades funcionales.
MAYORÍA: es la cantidad mínima de copropietarios necesaria para decidir una cuestión en asamblea. En general es unanimidad. El cómputo de votos puede ser por unidad funcional o por el valor de ellas. La mayoría es sobre el total de copropietarios y no sobre los presentes. Si el reglamento determina las mayorías de acuerdo al valor y metraje de cada unidad funcional, el voto está relacionado con el de expensas comunes. Art.8 determina las expensas proporcionales y según cada reglamento.
EXPENSAS COMUNES para cubrir gastos habituales.
EXTRAORDINARIAS. Gastos imprevistos impostergables.
GARANTÍA PARA EL COBRO.
Título ejecutivo, se pide al administrador el informe de deuda. Los intereses son punitivos. Bien de familia, acreedor hipotecario, concurso o quiebra, son inoponibles a expensas.
Cada propietario responde con todo su capital inclusive por deudas de propietario anterior. No se libera ni por renuncia ni por abandono.
El consorcio es titular del crédito por expensas, lo puede pedir judicialmente sin necesidad de probar el daño, si lo pide un propietario lo debe probar o pedirle al consorcio.
PROHIBICIONES Art. 6- tanto para el propietario como el ocupante: no pueden destinar la unidad funcional para otro uso que no sea el que dictamine el reglamento. No pueden molestar con ruidos. Ni hacer cosas en contra de la seguridad del edificio. Ni almacenar productos peligrosos. Art. 15- en caso de violar las prohibiciones el administrador o propietarios hacen denuncia judicial y el juez decide vía sumarísima: multa, allanamiento, desalojo, indemnización, arresto máximo 20 días.
OBRA NUEVA-INNOVACIONES- MEJORAS: cuando se hacen en el sector privativo no hay que pedir permiso siempre que no se alteren el edificio ni los sectores comunes. Para hacerlas en los sectores comunes, se considera si beneficia a uno o algunos, se requiere aprobar por unanimidad. Si beneficia a todos se aprueba con mayoría absoluta.
EXTINCIÓN DE LA PH: ABSOLUTA cuando la destrucción es total, nace un condominio sobre el terreno los materiales o lo que quede. O cuando se destruye + de las 2/3 partes. RELATIVA: cuando se extingue para un propietario y nace para otro. O cuando se destruye menos de los 2/3, los copropietarios en mayoría pueden resolver la reconstrucción y la minoría vende las partes indivisas.
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