SERVIDUMBRE

 

Definición.

ARTÍCULO 2162.- La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo.

 

Partes

• Fundo dominante, a favor del cual se constituye la servidumbre.
• Fundo Sirviente, el cual debe soportar la carga.

 

Legitimación

ARTÍCULO 2168.

Están legitimados para constituir una servidumbre los titulares de derechos reales que recaen sobre inmuebles y se ejercen por la posesión. Si existe comunidad debe ser constituida por el conjunto de los titulares.

 

Objeto

ARTÍCULO 2163.-. La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte material del inmueble ajeno

 

Clasificación

• REALES O PERSONALES  -ARTÍCULO 2165-

 

Servidumbre personal es la constituida en favor de persona determinada sin inherencia al inmueble dominante. Si se constituye a favor de una persona humana se presume vitalicia, si del título no resulta una duración menor.

 

Síntesis: Aquí la servidumbre se constituye sobre su fundo, pero a favor de una persona, que puede ser o no ser propietaria de un inmueble.

 

Servidumbre real es la inherente al inmueble dominante. Se presume perpetua excepto pacto en contrario. La carga de la servidumbre real debe asegurar una ventaja real a la heredad dominante, y la situación de los predios debe permitir el ejercicio de ella sin ser indispensable que se toquen. La servidumbre real considerada activa y pasivamente es inherente al fundo dominante y al fundo sirviente, sigue con ellos a cualquier poder que pasen y no puede ser separada del fundo, ni formar el objeto de una convención, ni ser sometida a gravamen alguno. En caso de duda, la servidumbre se presume personal.

 

Síntesis: Cuando hay dos inmuebles y la servidumbre se constituye sobre uno de ellos, en beneficio del otro.

 

• POSITIVAS O NEGATIVAS   -  ARTÍCULO 2164.-

La servidumbre es positiva o afirmativa si la carga real consiste en soportar su ejercicio.

 

Síntesis: Es afirmativa cuando el titular del fundo sirviente debe dejar hacer al titular del fundo dominante

Ej. Dejarlo pasar.

 

La servidumbre es negativa si la carga real se limita a la abstención determinada impuesta en el título.

 

Síntesis: Cuando el titular del fundo sirviente se ve impedido de hacer algo, consiste en un deber de No hacer.  Ej. Deber de NO levantar un edificio a una altura determinada.

 

• CONTINUAS O DISCONTINUAS

 

Servidumbre continua  Se ejercen continuamente por si mismas sin necesitar un hecho actual del hombre.

Ej. Servidumbre de vistas o de acueducto.

 

Servidumbre Discontinuas Necesitan un hecho actual del hombre para ser ejercidas.

Ej. La servidumbre de paso que dura mientras el hombre pasa.

 

• APARENTES O NO APARENTES

 

Servidumbre Aparente Se anuncian por signos exteriores, es decir, se manifiestan a través de obras visibles. Ej. Puertas, ventanas, camino.

 

Servidumbre No Aparente No se manifiestan por ningún signo, es decir que no necesitan de obras visibles. Ej. Prohibición de elevar un edificio a una altura determinada.

 

• FORZOSAS O VOLUNTARIAS.

 

ARTÍCULO 2166.

Servidumbre forzosa. Nadie puede imponer la constitución de una servidumbre, excepto que la ley prevea expresamente la necesidad jurídica de hacerlo, caso en el cual se denomina forzosa.

Son servidumbres forzosas y reales la servidumbre de tránsito a favor de un inmueble sin comunicación suficiente con la vía pública, la de acueducto cuando resulta necesaria para la explotación económica establecida en el inmueble dominante, o para la población, y la de recibir agua extraída o degradada artificialmente de la que no resulta perjuicio grave para el fundo sirviente o, de existir, es canalizada subterráneamente o en cañerías.

Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnización con el del fundo dominante, o con la autoridad local si está involucrada la población, se la debe fijar judicialmente. La acción para reclamar una servidumbre forzosa es imprescriptible

 

Síntesis: Son aquellas llamadas legales por que están dispuestas por la ley.

            Ej. Mi fundo esta encerrado y no tengo otra forma de salir a la vía publica, salvo a través del fundo de mi vecino, constituyendo una servidumbre de transito.

 

Servidumbres Voluntarias Son aquellas que surgen de acuerdo de partes. Ej. Para salir de mi fundo puedo pasar por otro lado, pero de todas formas, con mi vecino pactamos que yo podría salir a través de su fundo.

 

 

CONSTITUCION Y ADQUISICION de las servidumbres.

 

1. Por contrato Se hace un contrato estableciendo un dcho real sobre una prop. Ajena.

Si el contrato es a titulo oneroso, debe tener la forma relativa a la venta; y si es a titulo gratuito, la de donación.

1. Por Testamento  Es decir, por disposición de última voluntad, No es necesaria la tradición.
2. Por destino del padre de Familia Cuando el dueño de dos fundos o más, hace para su uso personal una “servidumbre” entre ellos y luego vende uno de esos fundos. Esa servidumbre es validamente constituida si es continua y aparente.
3. Por prescripción  Esta forma se aplica solo a servidumbres continuas y aparentes. Se requieren 20 años de ejercicio continuado, sin interrupción, publico, pacifico y con ánimo de ser el titular de la servidumbre.
4. Por Ley  Es la forma de constitución coactiva, a través de una ley que obliga al dueño del fundo sirviente a tolerar una servidumbre en su fundo.

Derechos y obligaciones del fundo dominante

1. Puede ejercer servidumbres accesorias indispensables.

ARTÍCULO 2174.- Extensión de la servidumbre. La servidumbre comprende la facultad de ejercer todas las servidumbres accesorias indispensables para el ejercicio de la principal, pero no aquellas que sólo hacen más cómodo su ejercicio.

 

2. Puede realizar mejoras a su cargo.

ARTÍCULO 2176.- Mejoras necesarias. El titular dominante puede realizar en el inmueble sirviente las mejoras necesarias para el ejercicio y conservación de la servidumbre. Están a su cargo, a menos que el gasto se origine en hechos por los cuales debe responder el titular del inmueble sirviente o un tercero.

 

3. Puede obligar a quien hizo en el inmueble sirviente trabajos que menoscaban el ejercicio de la servidumbre.

ARTÍCULO 2177.- Trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre. El titular dominante puede obligar a quien hizo en el inmueble sirviente trabajos que menoscaban el ejercicio de la servidumbre a restablecer la cosa a su estado anterior, a su costa. Si el inmueble sirviente pasa a poder de otro, éste sólo debe tolerar la realización de las tareas, sin poder reclamar contraprestación alguna.

 

4. Debe comunicar las perturbaciones de hecho y de dcho.

ARTÍCULO 2179.- Comunicación al sirviente. El titular dominante debe comunicar al titular sirviente las perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en razón del ejercicio de la servidumbre. Si no lo hace, responde de todos los daños sufridos por el titular sirviente.

 

Extinción de la servidumbre

ARTÍCULO 2182.- Medios especiales de extinción. Son medios especiales de extinción de las servidumbres:

1. la desaparición de toda utilidad para el inmueble dominante;
2. el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón;
3. en las servidumbres personales, si el titular es persona humana, su muerte, aunque no estén cumplidos el plazo o condición pactados; si el titular es una persona jurídica, su extinción, y si no se pactó una duración menor, se acaba a los cincuenta años desde la constitución.

 

Medios generales de extinción

 

1. La destrucción de la cosa: se trata de una causal general de extinción de todos los derechos reales, excepto que la ley autorice su reconstrucción. A modo ejemplificativo, en la servidumbre podría darse el supuesto de que su ejercicio terminase siendo absolutamente imposible por un cambio sobreviniente en el fundo dominante o en el sirviente.

 

1. La renuncia o abandono: puede plantearse la hipótesis de la renuncia de aquella persona que se vea favorecida por la servidumbre, ya sea el propietario del predio dominante, todos los condóminos u otros titulares de derechos reales legitimados para adquirir servidumbres. La renuncia debe ajustarse a la forma que el CCyC exige para la extinción de los derechos reales sobre inmuebles, es decir que debe realizarse en escritura pública por imperio del art. 1017, inc. a, CCyC y luego ser inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble, en razón de su oponibilidad (art. 1893 CCyC).

 

 

1.   Consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena: las servidumbres podrían extinguirse por la confusión o reunión, en el mismo sujeto, de la propiedad del fundo dominante y la del sirviente, cualquiera haya sido la causa que la haya motivado; o del predio dominante y de la parte del fundo sirviente sobre la cual recaigan. La confusión puede darse en cabeza de uno de los dos titulares o de un tercero que adquiera la propiedad de ambos. La extinción de la servidumbre por confusión es una consecuencia de que sea un derecho real sobre cosa ajena, pues resulta de aplicación el principio nemini res sua servit, por el que nadie puede tener una servidumbre sobre su propio inmueble